背景

655. 公共租住房屋(公屋)是社會寶貴資源,市民對公屋的需求十分殷切。今屆政府正努力不懈增加房屋供應,以滿足市民的住屋需要,其工作成效顯著有目共睹。公屋平均輪候時間亦已由今屆政府上任前的6.1年縮減至截至二零二四年十二月底的5.3年。公屋資源必須善用及合理編配給真正有需要的人。獲編配公屋的市民應履行租約規定的責任,不可隨意丟空或分租單位。

656. 除興建新屋邨增加供應外,房屋署持續將收回的單位翻新後重新編配予公屋申請者。過去五年,房屋署及香港房屋協會(房協)平均每年收回約15 700個公屋單位。房屋署及房協在收回單位後盡快進行翻新及安排編配,有助縮短公屋輪候冊申請者的輪候時間。

657. 自今屆政府著力打擊濫用公屋,加上公屋居民因購買資助出售單位而騰出其公屋單位的個案持續增加,房屋署已主動採取優化措施,加快回收單位翻新後重新編配予公屋申請者的過程。

658. 是次主動調查除詳細審研房屋署及房協翻新公屋單位以再作編配的具體工序,亦審視了收回單位的流程、就前租戶遺留在單位的物品的處理方法等。

申訴專員的觀察

(I) 須改善獨居租戶離世後收回單位的程序

659. 根據現行程序,在公屋獨居租戶離世後,房屋署及房協會先設法聯絡離世租戶的親屬,請他們代為處理單位內的物品及將單位騰空交回。如沒有親屬代為處理,房屋署及房協會發出「遷出通知書」收回單位。申訴專員公署(公署)調查發現,現時房屋署及房協的相關工作指引並未為親屬定下交回單位的限期或在親屬失去聯絡的情況下訂定相應的跟進程序。

660. 有個案顯示,房屋署某屋邨的獨居租戶離世後,屋邨辦事處讓戶主女兒返回單位執拾物品,但未有告知可保留單位的期限及在期限過後房屋署會採取的行動(包括可能棄掉單位內遺留的物品),戶主女兒誤以為單位會一直保留直至她主動交還單位。其後屋邨辦事處多次致電聯絡戶主女兒不果,最終屋邨辦事處收回單位。在戶主女兒知悉事件之時,單位內的物品已被棄置。

661. 公署認為,屋邨辦事處給予戶主親屬時間處理單位內的物品,合情合理。然而,房屋署應修訂工作指引,向獨居租戶的親屬定下適當期限,並說明期限過後署方的跟進行動。這安排一方面能讓獨居租戶的親屬處理單位內的物品,另一方面,如房屋署其後未能聯繫親屬,亦可確保單位不會長期丟空。房協應借鑑房屋署的做法,檢視現時處理獨居租戶離世後收回單位的程序,並完善有關工作指引。 (II) 房協須檢視處理前租戶留在單位內物品的程序

662. 根據現行程序,經法律程序收回單位的個案中,房協職員聯同執達主任進入單位後會點算單位內的物品,並會在單位大門張貼告示,通知相關人士可於張貼通知日起七天內認領單位內物品。另外,就租戶被房協發出「遷出通知書」後自行遷出,只將單位鎖匙交還屋邨辦事處,而沒有清理單位內物品的情況,職員在完成點算單位內的物品後同樣會張貼告示,通知前戶主或相關人士在14天內到屋邨辦事處領回單位內的物品。在上述的七天及14天期間,房協會將有關物品保留在單位內,不會搬移至屋邨辦事處或其他地方存放。房協解釋,作出上述安排的原因是未能排除單位內有屬於其他人士的財產或物品。

663. 公署認為,上述安排可以處理得更理想。房協是經完成相關法律程序取回單位的管有權;而且根據房協與租戶簽訂的租約條款,在取得管有權後遺留在單位內的物品均視為棄置物,房協並無責任保留有關物品。這做法更可能影響到翻新及重新編配回收單位的進度。

664. 房協應全面檢視處理租戶留在單位內物品的程序,如有需要應諮詢法律意見;若然檢視後仍認為有需要暫時保留單位內的物品,應考慮將物品搬移至其他地方存放,以免阻礙回收單位的流轉。 (III)房協應更積極及果斷處理未有交還單位的個案

665. 有個案顯示,房協某屋邨的租戶於二零二一年三月委託代表收取其所購買的資助出售房屋單位的鎖匙,並聲稱因當時冠狀病毒病疫情滯留外地,故未能根據相關規定於收取鎖匙後的兩個曆月的月底前,即二零二一年五月三十一日前,交還原居單位。然而,房協直至二零二一年十一月才收回該單位,耗時半年。期間,房協與租戶兒子多番就單位內的物品的處理來回溝通。公署認為,這種處理方式變相縱容相關租戶的行為。公屋資源應用得其所,房協應設立明確的期限,若租戶未能在限期前主動交回單位或提供合理解釋,便應迅速展開相關程序,果斷收回單位。 (IV) 房屋署須研究在「遷出通知書」發出後加快收回單位的可行性

666. 根據現行程序,如租戶在房屋署所發出的「遷出通知書」指明期限屆滿後仍未交回單位,房屋署會發出「給佔用者的通知書」和「逐出單位通知書」,給予租戶或單位佔用人在七天及21天內把單位騰空交回房屋署。在上述共30天的期限屆滿後,如佔用人仍沒有交回單位,房屋署會採取收回單位行動。

667. 有個案顯示,房屋署某租戶因非經常持續在單位居住,違反租約條款。二零二三年八月,房屋署發出「遷出通知書」終止事涉單位租約。房屋署調查亦發現戶主將單位作出租用途。單位戶主提出上訴。同年十一月,上訴委員會駁回上訴。房屋署恢復收回單位行動,先後發出上述兩封通知書,要求佔用人須於同年十二月二十八日或之前交回單位。種種跡象顯示,單位戶主在「遷出通知書」發出後至房屋署的收回單位最後限期前,繼續違規將單位出租牟利。

668. 公署認為,房屋署應按每宗個案的實際情況(特別是租戶繼續進行濫用公屋的行為)作靈活而有效的處理,例如無須必定要完成發出上述通知書的程序才收回單位,或因應情況適當地訂出有關限期。房屋署應研究優化在「遷出通知書」所訂期限屆滿後,租戶仍沒有交回單位的處理程序,以及繼續與上訴委員會成員緊密溝通,積極考慮不同改進建議,以讓上訴審裁小組的裁決過程更暢順完成。 (V) 房協須檢視在收回單位後14天內發出翻新工程單的規定,並制定相關監察機制

669. 租戶遷出後,房屋署會在三天內檢查單位並向承辦商發出翻新單位工程單。房協過去則一直沒有相關規定,直至公署於二零二四年初展開主動調查行動後才作出檢視,並基於過去數年各屋邨辦事處一般在收回單位後14天內到單位檢查的工作模式,規定須在14天內發出工程單。

670. 公署認為,房協現時14天發出工程單的規定,或令市民質疑是否合理,亦有違公屋申請者認為當局會「提速、提效」加快公屋流轉的合理期望。房協應全面檢視現行安排,作出適當修訂以提升工作效率。此外,房協亦須制定監察機制,確保職員按有關規定執行工作。 (VI) 房屋署及房協研究在可行情況下為單位收回後至再推出編配的工作訂定目標

671. 房屋署及房協在翻新工程進行期間,會同步將空置單位預先編配予合資格的公屋申請者,但並無制定內部指引或指標,規定職員須在單位回收後多少天內將單位編配。此外,房屋署電腦系統未有具備預設功能或選項,讓職員查核每個單位由收回至再作編配的所需時間,亦未有相關監察功能。

672. 公署認為,盡早編配單位可讓公屋申請者有更多時間準備遷入安排;如準租戶不接受編配,當局亦可及早將單位編配予下一名合資格申請者。房屋署及房協應研究在可行情況下為單位收回後至再推出編配的工作訂定目標,以及須持續優化電腦系統以設立數據收集、統計及分析的功能,以提升日常管理效率。 (VII) 房協須研究縮減翻新單位時間的可行性

673. 現時,房協翻新一個空置單位的工作指標為60天。公署留意到,近年房協約92%的翻新工程(涉及1 923個單位)均於60日內完成;於61天至90天內完成翻新工程的單位數目,亦由二零二二年的89個減少至二零二四年的27個。公署認為,房協應秉持精益求精的精神,全面檢討處理翻新空置單位的流程及標準,加快工程進度,以縮減翻新單位時間。

674. 另一方面,房協應考慮效法房屋署,推出類似的空置單位翻新津貼計劃,以減少翻新工程的工序,讓房協更有效運用資源及減少浪費。 (VIII) 其他與收回單位工作有關的事宜及可改善之處房協應效法房屋署,為因入住安老院舍及服刑而交還單位的租戶提供保證書

675. 有別於房屋署的安排,房協只為參與「綜援長者廣東及福建省養老計劃」、「廣東計劃」及「福建計劃」而退還單位的長者戶主提供保證書,讓他們日後返回香港定居而又符合當時的申請公屋資格時可獲編配合適單位,有關安排並不涵蓋因入住安老院舍或須服刑而遷出單位的租戶。

676. 長者戶主在考慮入住安老院舍時,或會因擔心未能適應院舍生活而卻步,當局為他們提供日後可重返公屋單位的安排,不但可讓他們安心入住安老院舍以得到適切照顧,亦能善用公屋資源,將單位騰空再編配予其他有住屋需要的家庭。為服刑租戶提供相同的住屋保證,有助他們在獲釋後重新融入社會。

677. 公署認為,房協應積極考慮將提供保證書的適用範圍擴展至入住安老院舍及須服刑的租戶。 房協須檢視租戶在獲取其他形式的資助房屋後交還單位的安排

678. 現時,房協租戶如獲取房協或香港房屋委員會(房委會)轄下的其他資助房屋(例如購買資助出售房屋、調遷等),須於指定日期起計60天內交還單位。房屋署租戶可申請延期居留不超過30天,但期間須繳交佔用費。公署認為,此安排可防止這酌情安排被濫用。

679. 但與房屋署相比,房協租戶可申請延期交還單位的上限為60天,而且在延期居留期間無須額外繳交佔用費。公署認為,房協租戶可申請延期多30天,且在整個60天的延期居留期間無須繳交佔用費或其他額外費用,並不合理。在公平及須善用公共房屋資源的前提下,房協應就租戶申請延期居留,參考與房屋署統一有關規定。 須改善與租戶聯絡的安排,要求租戶提供電話以外的聯絡方法

680. 公署在個案研究中留意到,房屋署屋邨辦事處在收回公屋單位的過程中,多次致電聯絡租戶或租戶親屬但不果,因而未能適時跟進收回單位及處理單位內物品的事宜。

681. 為更有效聯絡租戶及其緊急聯絡人(適用於獨居租戶的情況),公署認為,房屋署及房協應作出改善,主動請租戶提供本人及其緊急聯絡人的電郵地址作為「電子聯絡方式」,以方便有需要時聯絡。

682. 公署建議房屋署 —(a) 改善獨居租戶離世後收回單位的程序,並修訂相關工作指引; (b) 加強職員就獨居租戶離世後收回單位的工作的培訓,讓職員了解修訂工作安排的流程; (c) 研究優化在「遷出通知書」所訂期限屆滿後單位仍未騰空交回的處理程序; (d) 繼續與上訴委員會成員緊密溝通,積極考慮不同改進建議,以讓上訴審裁小組的裁決過程更暢順完成; (e) 研究在可行情況下為單位收回後至再推出編配的工作訂定目標; (f) 優化電腦系統以設立數據收集、統計及分析的功能,以提升處理翻新及編配回收單位的工作效率;以及(g) 改善與租戶及其緊急聯絡人聯絡的安排,要求租戶提供電郵地址以方便聯絡。 公署建議房協 —(h) 應借鑑房屋署處理獨居租戶離世後收回單位的程序,修訂相關工作指引; (i) 在修訂有關處理獨居租戶離世後的工作指引後,為職員安排培訓; (j) 檢視處理前租戶遺留在單位內物品的程序; (k) 更積極及果斷處理未有交還單位的個案; (l) 研究縮短現時收回單位後14天內發出翻新工程單的安排,作出適當修訂以提升效率,以及制定相關監察機制; (m) 檢視收回單位後的編配程序,研究在可行情況下為單位收回後至再推出編配的工作訂定目標; (n) 改善電腦數據分析系統,以有效整合翻新及編配回收單位的數據,藉以強化工作效能; (o) 檢討處理翻新空置單位的流程及標準,加快工程進度,以縮短翻新單位時間; (p) 考慮效法房屋署,探討向租戶提供類似的空置單位翻新津貼的可行性; (q) 考慮效法房屋署,研究向因入住安老院舍及須服刑而交還單位的租戶發出將來可獲安排入住公屋的保證書; (r) 檢視在租戶獲取其他形式的資助房屋後交還單位的安排;以及(s) 要求租戶及其緊急聯絡人提供電郵地址以方便聯絡。

當局的回應

683. 房屋署及房協接納公署的建議,並已採取跟進行動。 建議(a)至(b)

684. 房屋署已研究(預計二零二五年八月完成)優化獨居租戶離世後收回單位的程序並將修訂相關工作指引。此外,房屋署定期舉辦不同培訓課程,以鞏固同事在工作範疇內的知識及工作技巧。房屋署在過去兩年已安排六次有關執行房屋條例和收回公屋單位的培訓,讓前線職員掌握政策背景、行動時需注意的地方和技巧。

685. 房屋署會繼續加強屋邨前線職員的培訓,以提升他們在掌握收回公屋單位的行動上更具技巧。 建議(c)

686. 由於每宗個案情況不同(例如在單位內的佔用人有可能是有逼切住屋需要或是需要被照顧的人士等),是否可以直接收回單位或需要向佔用人發出「給佔用者的通知書」和「逐出單位通知書」有多方面的考慮,需要一定的合理時間及程序小心謹慎地處理。如單位內仍有佔用人士,房屋署在收回單位的行動上會盡量避免以強行進入的方法取回單位,避免有任何衝突或不愉快事件發生,因此我們一方面參考執達事務組的執法程序,給予佔用人通知,可讓佔用人於居所有所安排,而另一方面,我們亦運用這通知期與其他部門聯繫,例如社會福利署或警方等,及安排臨時居所等。我們須保障被驅逐者的安全及居住需要,同時也須保障執法同事的人身安全。房屋署現正檢視及研究優化在「遷出通知書」所訂期限屆滿後單位仍未騰空交回的處理程序,包括遇到不同環境的跟進方式等。 建議(d)

687. 上訴委員會(房屋)秘書處於二零二五年四月七日舉行簡介及分享會,向委員講解最新的房屋政策方向,並解答他們查詢和聽取他們的意見,包括改善處理上訴的流程。上述簡介會為恆常安排,下一次簡介及分享會將安排於二零二五年十月/十一月舉行。 建議(e)

688. 房屋署已按公署建議進行有關檢視,並研究在可行情況下為單位收回後至再推出編配的工作訂定目標。然而房屋署進行翻新工程的工作指標是平均在44天內完成,包括房屋署向承辦商發出工作單、承辦商進行翻新工程和房屋署驗收工程所需的時間。為加快公屋單位的編配,房屋署會同步將正進行翻新工程的空置單位,預先編配予合資格的公屋申請者,並於翻新工程單發出後向獲編配單位的申請者發出配房通知信。只要翻新工程一完成,公屋申請者便可馬上入住,故此單位回收後再編配予公屋申請者所需時間並不影響公屋申請者何時可入住公屋單位,房屋署會繼續加快改善翻新工程流程。由於編配工作會配合翻新工程,並在工程進行期間內完成,故並不需要就單位收回後再編配予公屋申請者的日數另行訂定工作指標。房屋署會繼續按善用公屋資源的原則及既定公屋編配政策和程序,盡快將單位編配予合資格的公屋申請者。 建議(f)

689. 房屋署一直密切監察整體公屋的空置情況及編配進度,不時檢視電腦系統的相關資料,並定期透過制定報表監察單位的編配情況,以便盡快跟進尚待編配的個案;亦會適時優化電腦系統,提升編配效率,讓公屋申請者能盡快上樓。就優化電腦系統方面,房屋署計劃於二零二五年第四季完成優化有關電腦系統,以加強數據的處理及分析功能,包括預設功能或選項方便職員查核每個單位由收回至再作編配所需的時間,亦制定電腦報表加強相關的監察功能,以進一步提升編配效率。 建議(g)

690. 房屋署已在租戶辦理入伙手續的文件加入填寫電郵地址一欄作「電子聯絡方式」,同時會在租戶須定期填報的申報表上(例如每兩年申報一次的「富戶政策」和「居住情況」申報表等)加入相關欄目。此外,現時房屋署人員進行例行家訪時,職員會向租戶核對記錄中的聯絡資料,如租戶有更新或補充資料,包括聯絡電話及電郵地址,職員會予以更新。租戶在任何時間接觸屋邨辦事處時亦可更新其聯絡資料,在日後有需要時作聯絡用途。 建議(h)至(j)

691. 房協於二零二五年六月徵詢法律意見後,已修訂租約條款,列明房協有權在收回單位後移除及處置前租戶的遺留物品,並收取儲存及行政費用。該修訂條款於二零二五年九月,隨分階段全面實施「富戶政策」時,一併列入所更換的新租約內。

692. 房協在修訂有關工作指引的過程中,已同時制定培訓計劃,透過多元渠道向屋邨辦事處人員傳達已更新的工作指引,協助他們掌握執行細節及注意事項,以提升整體執行的一致性與效率。

693. 此外,房協正檢視現時處理前租戶遺留物品的程序,包括通知機制、物品保管安排及後續處理流程等。由於部分屋邨的貯物空間有限,房協正研究現時供前租戶或其家屬認領物品的14天期限是否可透過其他方法再縮短,以加快單位流轉速度。房協亦會安排單位翻新工程承辦商負責搬移及處理前租戶遺留物品,相關工作已納入合約範圍。上述安排有助減輕前線人員在收回單位過程中的工作負擔,並提升效率。 建議(k)及(r)

694. 房協已參考房屋署現行的安排,針對已購買資助出售房屋或私人住宅的租戶,制定新的交還單位安排,自二零二五年十月一日起實施。

695. 在新措施下,租戶若獲取資助出售房屋或私人住宅,須於指定日期起計兩個月內向房協交回原有出租屋邨單位。若因特殊原因需延長交回期限,租戶須事先向房協提出申請並獲批准,以及繳付相等於三倍租金作為額外佔用費,而寬限期最長不得超過一個月。新措施旨在鼓勵租戶按時遷出,加快單位流轉,確保資源有效運用。 建議(l)

696. 房協於二零二五年一月起,已將收回單位後14天內發出翻新工程單的時限,大幅縮短至七天,特殊情況除外。

697. 根據房協紀錄,二零二五年一月至六月約三百多個需要進行翻新工程的收回單位,其翻新工程單一般均可於七天內發出,反映新安排奏效。由於房協轄下的21個出租屋邨並非採用劃一標準設計,室內間隔及單位固定裝置各有不同,屋邨辦事處在制定翻新工程單時,必須平衡這個實際情況,好讓工作人員有足夠時間處理。房協已加強監察機制,提醒屋邨管理人員進一步檢視未能按時發出工程單的個案,以便及時作出跟進。 建議(m)

698. 房協已按公署建議進行有關檢視,並研究在可行情況下為單位收回後至再推出編配的工作訂定目標。然而,要為單位收回後至再推出編配的日數硬性訂定劃一的工作目標,在執行上存在一定困難。 部分個案(例如重建戶及調遷個案)涉及租戶的特殊需要,未必適合以一般標準程序作出統一安排;亦有個案需要房協跨部門協調以照顧租戶的特殊需要。

699. 儘管如此,房協會繼續致力提升編配效率,並持續監察單位空置情況,適時採取其他措施,例如為不受歡迎單位設租金優惠,以加快單位流轉,達致資源善用。 建議(n)

700. 房協現時的租戶管理、翻新單位工程及單位編配,均由不同的獨立電腦系統分別處理,在功能、運作模式及資料格式上各有不同。房協將按資源分配、部門實際需要及緩急先後,逐步優化相關電腦系統,並會適時檢討。

701. 此外,整合數據工作涉及房協整體系統架構及技術兼容性等多項因素,房協會進一步研究及測試,以確保方案可行。 建議(o)

702. 房協正試行將部分出租屋邨不同的定期建築維修合約(包括空置單位的翻新工程合約)合併,由同一承辦商統一管理屋邨內的臨時物料儲存安排,以提升倉存運作效率及靈活度。

703. 新合約亦訂明承辦商在接獲工作單後,須於下一個工作天內安排門窗量度尺寸及訂購物料程序,以加快工程進度。上述安排會於兩個屋邨試行,新措施預計可將一般須於60天內完成的翻新工程縮短約七天時間。房協將檢視試行成效,以評估在其他轄下出租屋邨推行的可行性。 建議(p)

704. 房協於二零二五年五月八日到房屋署轄下的屋邨實地了解其執行提供空置單位翻新津貼的經驗,以作參考。鑑於房協轄下逾九成出租屋邨單位樓齡達30年或以上,並且剛遷離的住戶往往已居住十多年甚至20年或以上,因此大部分單位收回後需進行多項翻新工程,當中涉及的維修項目工序繁多且複雜,故房協推行類似津貼計劃在執行上存在一定困難,成效亦未必顯著。

705. 房協轄下大部分的出租屋邨規模相對較房屋署小,推行類似計劃所涉及的行政工作及資源或與成功縮短翻新單位的實際時間及成效不成正比,故房協須審慎評估有關津貼計劃的資源效益。儘管如此,如條件合適,房協會考慮先在個別屋邨試行,以收集實際數據檢視成效,作為日後能否在其他合適出租屋邨推行上述津貼計劃的參考依據。 建議(q)

706. 在房屋局協調下,房協已獲房屋署分享相關安排及支援詳情,了解房屋署與社會福利署及懲教署在此安排上的合作模式。房協將參考房屋署經驗,研究將保證書適用範圍擴展至因入住安老院舍或須服刑而交還單位租戶的可行性。相關因素包括房協須取得個人資料私隱專員公署同意,以及研究如何建立合適系統安排,以便與有關機構在符合相關法例法規的情況下轉移相關個人資料。房協將審慎考慮法律、行政及資源因素,以決定下一步推展方向。 建議(s)

707. 房協已優化相關電腦系統、更新租戶入伙時須填寫的表格,並會於家訪時核對現有租戶的緊急聯絡人資料,以收集或更新租戶及其緊急聯絡人等資料包括其電郵地址,並存於電子系統內,以便聯絡。

708. 房協自行研發的「家訪易」數碼平台亦設有特定欄目記錄租戶及其緊急聯絡人的電郵地址,方便聯絡。