房屋署就公共屋邨閒置空間的使用安排
背景
在一些早期落成的公共屋邨,樓宇設計上不時會出現一些零散的閒置空間。房屋署多年來把該些閒置空間用作儲物室,出租予屋邨內的租戶、服務承辦商或互助委員會作貯物之用。 申訴專員公署(公署)調查發現,截至二零一七年八月底,全港 7個公共屋邨共有 59間空置儲物室,空置率達 9%。 當中不乏一些大面積(超過 00平方呎)的空置儲物室。
申訴專員的觀察
公署進行的主動調查揭示房屋署在改建公共屋邨儲物室作住宅和其他用途,以及提供資訊三方面均有不足之處,應予改善。 改善範疇 a):應積極研究將儲物室改建為住宅單位鑑於近年香港不少市民的居住面積和環境每況愈下,房屋署在考慮如何使用該些閒置空間時,應盡量將住宅用途放於首位。然而,房屋署直至二零一五年年初才開始進行可行性研究,這反映房屋署未有審時度勢,積極考慮將儲物室改建為住宅單位。 公署明白,並不是所有儲物室均適合改建作住宅單位。 然而,公署曾徵詢建築專業人士的意見。他們指出,房屋署可考慮就某些輕微不足(如天然照明和通風只有些微不足)提供彌補方法。事實上,房屋署嘗試有關做法後,已成功覆核八宗早前被否決的儲物室改建住宅申請,並預計有關修訂原則可套用於另外 2間儲物室。 此外,公署發現在部分公共屋邨大廈內有大量與毗連住宅單位的面積和狀況類似的「空格位」。經公署介入後,房屋署成功改建三個「空格位」作住宅單位,惟該署一直未有就「空格位」的數量、面積和分布作記錄和統計。 公署認為,房屋署應認真審視現時所有儲物室的情況,積極研究有否其他替代方法彌補不足,以改建作住宅;該署亦應記錄和彙編各公共屋邨「空格位」的資料,並積極研究將該些「空格位」改建作住宅單位。 改善範疇 b):應檢討公共屋邨儲物室用作其他用途的可行性對於一些未能改建作住宅單位的儲物室,房屋署基於保安和管理上的考慮,只會將住宅範圍內(即保安閘以內)的儲物室出租予該大廈的租戶。由於這項限制,可以承租的租戶十分有限,恐怕只會令那些儲物室繼續空置,白白浪費珍貴的土地資源。 公署曾接獲不少社福機構和建築專業人士就如何善用該些住宅範圍內空置儲物室的意見(例如用作社福用途或公共空間)。公署認為,房屋署應檢討是否可以將該些儲物室作其他用途(包括租予社福機構╱團體),為社區帶來裨益。 改善範疇 c):應加強提供公共屋邨儲物室的資訊現時,若公共屋邨內有空置儲物室可供租用,房屋署只會於屋邨辦事處或大廈地下大堂張貼通告,邀請合資格人士申請。由於該署所提供的資訊和相關的渠道十分有限,以致有興趣租用的機構╱團體難以全面知悉各屋邨空置儲物室的具體情況。 公署認為,房屋署若能增加儲物室資訊的透明度,將有助吸引持份者及有興趣的機構向政府提出更具創意的建議,務求更多元化地善用公共屋邨的閒置空間。 公署向房屋署作出以下建議(a) 密切跟進獲審查組批准改建作住宅單位的儲物室和空格位之改建進度,並盡快研究將有關理據套用於其他適用儲物室,以改建作住宅單位; (b) 審視現時空置和已出租的儲物室的情況,積極研究是否有其他替 代方法可以彌補和克服該些儲物室未能完全符合《建築物條例》(第 123章)要求的不足,以改建作住宅單位; (c) 記錄和彙編各公共屋邨住宅範圍內空格位的資料,作出統計,並積極研究將該些空格位改建為住宅的可行性; (d) 積極探討將未能改建作住宅的公共屋邨儲物室用作其他用途(如社福用途/共享空間)的可行性,並向有興趣租用的社福機構 團體提供適切協助;以及(e) 加強發放有關公共屋邨空置儲物室的具體資訊,以增加透明度,讓有興趣租用的屋邨住戶或非住宅設施租戶按其需要申請租用,務求減低儲物室的空置率。
當局的回應
房屋署接納公署的建議。 建議 a)及 b)房屋處一直持續檢視儲物室的使用情況,並積極跟進改建儲物室的進度及探討各種能更有效地使用儲物室的方法。房屋處透過加強天然照明及通風,克服有關單位室內高度的問題,已完成或正進行工程,將一些儲物室及空格位改建成 0個住宅單位。 把儲物室改建作住宅用途不一定可行,往往遇着各種限制,包括未能符合建築物及相關條例和其他環境因素,例如因毗連停車場、山坡或護土牆等而未能開啟窗戶、單位室內高度過低、因窗戶面向街市導致衞生及噪音問題、因窗外被上層平台遮蓋而未能符合天然照明及通風的要求等。在物色到適合改建的儲物室後,房屋處仍須經過一連串的程序以符合相關法例、土地用途規定和技術上的要求,以及須諮詢各持份者,取得所需同意和批准,方可落實改建工程。因此,改建過程需時,而個別的建議改建工程亦未必能成功。雖然如此,房屋處會繼續檢視改建住宅範圍內的儲物室作住宅用途的可行性,亦會研究各種可行的方法,以期更有效使用這些儲物室。 建議 c)房屋處就改建儲物室作住宅用途的進一步研究,包括物色及記錄住宅範圍內的空格位。如符合相關法例及技術可行,並在考慮有關空格位的原有功能(例如通風或作為通道等)及居民的意見後認為合適,我們會研究可否改建成住宅單位。房屋處會繼續跟進有關工作。 建議 d)房屋委員會商業樓宇小組委員會於二零一零年檢討及重整儲物室租賃政策時,已充分從規劃許可和規管要求、屋邨管理以及居民意見等多方面作出考慮。住宅範圍內的小型儲物室只會租予當邨的住宅租戶,以保障屋邨居民享有寧靜的居住環境,避免對他們構成不便和滋擾。 房屋處理解社福機構對使用公共屋邨空間以提供服務的殷切需求,但房屋處亦須小心處理及考慮居民的意見,在居民寧靜的居住環境以及其他用途的需求之間作出平衡。故此,房屋處會集中研究改建住宅範圍內的儲物室作住宅用途。 此外,房屋處亦會繼續按需求研究改建住宅範圍外的儲物室作社福或其他非住宅用途。房屋處近年因應需求,已將一些住宅範圍外的儲物室和空間改建為 9個福利用途單位及三個零售單位。房屋處會繼續現行的工作,以善用資源。 建議 e)房屋處已向屋邨管理人員發放指引,加強有關屋邨內發放可供租用儲物室的資訊,例如提供更多有關可供出租儲物室的詳細資料,包括地址、面積、儲物室情況及暫准證費。同時,房屋處亦增加宣傳渠道,包括在可供出租儲物室的門外張貼招租通告,透過安裝在住宅大廈地下大堂的房屋資訊發放招租訊息,在屋邨管理諮詢委員會會議上發佈可供出租儲物室的資訊,以及透過《屋邨通訊》向住戶發佈有關資訊。