背景

1092. 房屋署編配給租戶的公屋單位,一般會提供各式固定裝置及設備。根據公屋租約條款,事前未經該署書面同意,租戶不得在單位內安裝任何固定裝置、間隔或其他架設,亦不可拆除單位內的原有固定裝置或設備;這些公屋租約條款旨在確保公屋樓宇結構安全,以及固定裝置及設備得以善用。

1093. 然而,申訴專員公署(公署)從過往處理的投訴個案發現,房屋署並沒有妥善跟進涉及公屋租戶違規改動單位的個案。須知違規改動單位非但可能對鄰近租戶造成影響,嚴重的更會影響樓宇負荷。 為更全面了解有關問題,申訴專員決定向房屋署就其對公屋租戶在單位內進行違規改動的跟進機制展開主動調查。

申訴專員的觀察

公屋單位的固定裝置分類

1094. 房屋署把公屋單位內提供的各式固定裝置分為甲、乙、丙三類。按照房屋署訂明的程序,租戶在辦理入伙手續時,所屬屋邨辦事處(屋邨辦)須向準租戶講解裝修單位的安排,而租戶須即場簽署承諾書,表示明白並承諾遵守相關裝修規定。

1095. 一般而言,改動甲類固定裝置可能帶來即時或明顯危險、導致滲漏、對健康或環境構成嚴重滋擾、破壞屋邨統一性、違反相關法例規定、以及影響法定隔音要求等,因此,若租戶提出改動甲類固定裝置申請,房屋署會予以拒絕。

1096. 租戶欲改動乙類固定裝置,必須事先以書面方式向房屋署提出申請,而擬作的改動必須符合指定條件。申請獲批准後,租戶在進行改動時須遵守有關工程規定,並確保有關造工及用料恰當。

1097. 租戶欲改動丙類固定裝置,無須事前得到房屋署批准,完成有關的改動工程後亦無須通知屋邨辦。 房屋署對違規改動公屋單位的跟進機制

1098. 就如何管制租戶改動單位內的固定裝置,房屋署經檢討後於二零零九年十一月發出內部指引。其後,因應公署就一宗涉及違規改動的投訴個案向該署提出改善建議,該署於二零一六年八月對上述內部指引再作修訂。為方便討論,公署把二零一六年八月前跟進違規改動的機制稱為舊機制,此後的稱為新機制。 舊機制

1099. 若租戶被發現改動甲類固定裝置,有關修復工程必須由房屋署執行,以確保所採用的物料及安裝方法符合既定規格及標準。若被發現有未獲批准的乙類固定裝置改動,租戶須自費修復還原。若租戶拒絕合作,房屋署可根據屋邨管理扣分制向有關租戶扣分;若租戶在兩年內被扣除的分數累計達16分,其租約會被終止。此外,房屋署亦可根據《房屋條例》第19(1)(b)條,向違反租約規定的租戶發出遷出通知書,要求於指定限期前將單位騰空交回。

1100. 舊機制下的內部指引,並無規定屋邨辦必須於租戶完成獲批的改動工程後上門實地視察,以確保有關改動符合相關規定,亦無列明前線人員跟進違規改動個案的職責、程序及時限,以及督導人員的責任。

1101. 房屋署在舊機制下的監察工作,有以下的流弊。 延誤跟進個案

1102. 在舊機制下,房屋署並無制定跟進個案的程序、時限,以及相關職員的職責。根據房屋署的記錄,在二零一二╱一三至二零一五╱一六財政年度已完成修復工程的65宗個案中,有10宗個案需時6個月或以上,其中7宗更逾9個月,最長的個案用了超過兩年才成功處理。 至於截至二零一六年六月三十日仍待辦的違規改動個案,則有27宗,當中18宗需時6個月或以上但仍未完成修復工程,其中13宗需時9個月或以上,而最舊的一宗個案,已跟進近三年,可見延誤嚴重。 職員不按指引行事

1103. 根據既定指引,甲類固定裝置的修復工程必須由房屋署執行,以確保所採用的物料及安裝方法符合既定規格及標準,保障樓宇安全。 然而,根據房屋署的記錄,在65宗已完成修復工程的個案中,有61宗涉及甲類固定裝置的違規改動,當中的28宗個案由租戶自行修復,處理並不符合既定指引,更可能對樓宇安全造成隱患。

1104. 此外,對於一些長期拖延修復違規改動的個案,房屋署採取過於寬鬆的態度,未有切實施行屋邨管理扣分制或執行租約規定以加強阻嚇作用。 跟進粗疏、執法不嚴

1105. 屋邨辦在跟進個別個案時,未有要求租戶徹底修復還原所有違規改動項目,反而接受租戶「承諾」日後交還單位時才還原,繼而結案,不再跟進,顯示其跟進粗疏,執法甚不嚴謹。 監管不力

1106. 屋邨辦在跟進個別個案時出現上文所述的流弊,反映房屋署管理層對違規改動固定裝置的問題,以及職員跟進個案的進度和質素缺乏監察,任由問題持續。 新機制

1107. 房屋署以舊機制下的固定裝置分類為藍本,在新機制下新增一些及刪除部分原有的固定裝置項目,又對部分原有的固定裝置作重新分類。新機制下一項重要更改是:放寬對部分原來屬甲類固定裝置的管制,把它們撥入乙類,有關項目包括:露台╱廁所╱浴室╱廚房地台瓦、淋浴盆、淋浴小室、浴缸、廁盆、灶台、分支水喉管及配件。

1108. 新機制加入指引條文,訂明監察和執法行動時限。若租戶提出改動甲類固定裝置申請,房屋署會一如以往予以拒絕,而乙類固定裝置的改動,則同樣要事先獲該署批准。一般而言,屋邨辦須在收到改動固定裝置申請的90個曆日內實地視察申請獲批准的有關單位,留意有否出現違規情況,特別是甲類固定裝置的改動。 前線及督導人員的職責

1109. 新機制加入指引條文,釐定各級負責人員的職權。若屋邨辦發現租戶有違規改動,前線人員須聯同工程人員進行實地視察,以核實違規改動的情況,並於知悉有關情況的60個曆日內,向有關租戶發出修復通知書。

1110. 若租戶拒絕合作,房屋署須盡快自行展開修復工程。遇有困難,屋邨辦須尋求房屋署轄下所屬分區租約事務管理辦事處的協助。 若租戶願意合作,有關修復工程須於收到修復通知書後的60個曆日內完成;如有困難,租戶可要求延期至不超過90個曆日或180個曆日,但須先得房屋事務經理物業服務經理(延期至90個曆日的申請)或高級房屋事務經理╱ 高級物業服務經理(延期至180個曆日的申請)的批准。對於有充分理據的延期申請,有關工程可延至超過180個曆日才完成,但必須先得區域物業管理總經理批准。

1111. 區域物業管理總經理須妥善記錄有關的違規改動個案,並在有需要時檢視個案進度。 新機制仍有不足,須檢討成效和進一步改善

1112. 二零一六年八月發出的新指引,提供了一套統一的跟進準則,避免不同屋邨辦、甚至不同人員有不同的處理方式。

1113. 然而,在新指引中,一些由原先屬於甲類的固定裝置撥入乙類;公署認為,這可能對租戶的居住環境構成隱憂,例如導致滲漏或結構不穩固。事實上,根據房屋署的資料,本文第11段提及的合共92宗違規改動個案中,有33宗(即超過三分一)個案涉及天花滲水。導致天花滲水的原因,大多是上層單位違規改動廚房╱ 廁所╱ 浴室設備及地台,以致破壞地台防水層,結果導致滲水。房屋署把涉及廚房、廁所、浴室設備及地台的改動由甲類撥入乙類,長遠來說會否影響樓宇結構而引來更多天花滲水個案,成為疑問。

1114. 此外,新指引雖要求屋邨辦須於90個曆日內實地視察已獲批准進行改動工程的單位,然而,若實地視察時有關工程仍未完成,指引並無規定屋邨辦須再安排視察,以確保所有改動符合相關規定。另一方面,若工程已完成,實地視察能否察覺如防漏等隱藏性的工程╱工料是否符合標準,亦是未知之數。

1115. 無論如何,新指引的成效有待評估。房屋署應定期檢討新機制的推行成效及在有需要時進一步完善有關指引,以妥善跟進租戶違規改動固定裝置的問題。

1116. 申訴專員建議房屋署 –(a) 定期檢討新機制的推行成效,確保達預期效果,避免舊機制下的流弊重現,以及在有需要時優化工作指引,包括訂定更清晰條文,規定屋邨辦事處須於改動工程完成後安排視察,以確保所有改動符合相關固定裝置分類的規定; (b) 緊密監察在修訂固定裝置分類後的影響,特別留意原屬甲類固定裝置被撥入乙類後,有否影響樓宇結構引致更多天花滲水個案,並在有需要時對固定裝置的分類再作修訂; (c) 加強監察,確保前線職員按指引行事,包括在有需要時果斷地施行扣分制等懲處措施; (d) 積極跟進現時仍待辦的違規改動個案,特別是跟進已超過半年的個案; (e) 重新檢視未獲全面跟進,以及由租戶自行修復甲類固定裝置的個案,確保有關個案已獲適當跟進; (f) 定期舉辦前線人員培訓課程,加強前線人員應對違規租戶,特別是困難個案的能力; (g) 加強巡查和積極找出違規個案; (h) 加強宣傳新機制下的固定裝置分類和展示取締違規改動個案的決心;以及(i) 考慮加強懲處拒絕修復違規改動單位固定裝置的租戶。

當局的回應

1117. 房屋署接納申訴專員的建議。以下是已完成的行動及未來會跟進的行動–(a) 房屋署已開始檢討實施新機制的成效,並會按需要考慮優化指引; (b)房屋署正密切監察由甲類固定裝置轉為乙類固定裝置的影響,確保實施新機制對樓宇結構及滲水情況沒有造成不良影響; (c) 署方已要求各區域物業管理總經理加強監察,確保前線人員按指引行事; (d) 截至二零一七年五月,27宗仍待辦的違規改動個案中,有15宗已完成跟進工作,其中包括已完成修復工程的個案或根據新指引下已由甲類固定裝置改為乙類裝置並已得到適當處理的個案。房屋署會繼續跟進餘下的12宗個案; (e) 房屋署正檢視那些未完成跟進工程,以及那些涉及甲類固定裝置但已由租戶自行修復的個案,確保有關個案獲適當跟進; (f) 在二零一六年八月推出新機制後,房屋署已於二零一六年十二月及二零一七年三月,為前線人員,包括房屋署內部人員及聘用的物業服務公司進行培訓課程; (g) 署方已要求各區域物業管理總經理加強監察前線員工執行查察違規個案; (h) 房屋署在二零一七年五月發出的屋邨通訊,已介紹固定裝置的重新分類及對違規改動的優化管制行動。 房屋署並會在住戶辦理入伙時派發「改動出租公屋單位須知」小冊子給租戶,讓新租戶知悉;以及(i) 房屋署正檢討新機制的成效,包括現時跟進拒絕修復違規改動單位固定裝置對租戶所採取的行動。