背景

投訴人為事涉大廈某單位(事涉單位)的業主。事涉大廈業主立案法團委聘顧問公司及註冊工程承建商,在二零一八年一月至九月期間,為大廈進行大型維修工程(首次工程);以及委聘該顧問公司的註冊檢驗人員在工程完成後,根據強制驗樓計劃為大廈進行訂明檢驗。二零一八年七月,工程接近完工時,投訴人發現事涉單位出現滲水情況及橫樑出現裂縫。由食物環境衞生署及屋宇署合組的滲水投訴調查聯合辦事處(滲水辦)介入調查後,指滲水可能是由外牆滲漏所致。接獲投訴人反映有關問題後,工程承建商在二零一九年十月至二零二零年一月期間進行維修(第二次工程)。其後,事涉單位的滲水問題在二零二零年五月重現,滲水辦的調查再次顯示問題懷疑是由外牆滲漏所致。投訴人認為滲水問題源於維修工程欠妥,有關顧問公司及工程承建商有責任徹底解決問題。此外,事涉註冊檢驗人員在滲水問題未解決前,已於二零一九年五月向屋宇署提交《樓宇檢驗證明書》,表示大廈無須進行修葺。投訴人曾向屋宇署投訴及查詢有關工程及驗樓事宜,但認為該署沒有妥善跟進。

2. 最終投訴人向申訴專員公署(公署)投訴屋宇署,其指稱歸納如下 —(a) 沒有妥善處理其就事涉顧問公司、工程承建商及註冊檢驗人員涉嫌在上述工程中違反《強制驗樓計劃及強制驗窗計劃作業守則2012》(「作業守則」)的投訴。當中被指違規的行為包括 —i. 事涉註冊檢驗人員在知悉事涉單位有滲水的情況下,仍在二零一九年五月提交《樓宇檢驗證明書》及相關文件,聲稱大廈無須進行修葺;而屋宇署在處理相關投訴時,只參考事涉工程承建商的說法,沒有考慮投訴人提交的公證行報告及滲水辦二零一八年及二零二零年的調查結果; ii. 事涉註冊檢驗人員沒有進入事涉單位及事涉大廈各樓層的相關單位檢查排水管,違反須親身作樓宇訂明檢驗的規定; iii. 事涉註冊檢驗人員沒有在二零一九年五月提交的《樓宇檢驗證明書》及相關文件當中,提供「作業守則」要求的所有文件,欠缺了「檢驗報告」、「檢驗日誌」、二零一八年十二月至二零一九年五月於相關樓層外牆棚架的記錄及事涉大廈另一單位排水渠管檢驗的記錄;以及iv. 就相關樓層單位外牆維修一事,事涉顧問公司及工程承建商沒有安排在首次工程中修葺相關單位的外牆;而第二次工程亦沒有按「作業守則」進行及記錄。 (b) 沒有妥善處理事涉工程承建商違反小型工程監管制度的問題。投訴人曾於二零二零年六月向屋宇署反映事涉工程承建商沒有就第二次工程提交所需文件,但該署接受該承建商其後補交文件,沒有進一步跟進其違規行為。此外,投訴人認為該署應該主動通知法團有關違規情況;以及(c) 屋宇署職員在與事涉顧問公司職員的電話通話中透露投訴人的身份。顧問公司及承建商因此公開威嚇投訴人,要求其撤銷向屋宇署提出的投訴,否則可能採取法律行動。

申訴專員的觀察

投訴點(a)(i)

3. 屋宇署已澄清其在本案中的工作並非處理滲水個案,以及澄清樓宇內、外的滲水情況並不屬於訂明檢驗及訂明修葺範圍,故事涉大廈外牆及事涉單位滲水與事涉註冊檢驗人員認為大廈無需要進行訂明修葺並無牴觸。公署認為,屋宇署已按其職權範圍及強制驗樓計劃的規定處理投訴人的投訴,並無證據顯示該署有行政失當之處,故投訴點(a)(i)不成立。 投訴點(a)(ii)

4. 屋宇署已就投訴人對事涉註冊檢驗人員沒有親身作樓宇訂明檢驗的投訴作出跟進。根據公署的理解,沒有親身作樓宇訂明檢驗屬違法行為,違者可被檢控。然而,屋宇署經調查後未能證實投訴人對事涉註冊檢驗人員沒有親身進行所需的樓宇檢驗的指稱屬實,故該署未有採取進一步行動。公署審研屋宇署的回應後,沒有理據質疑其調查結果和判斷,故認為投訴點(a)(ii)不成立。 投訴點(a)(iii)

5. 屋宇署已解釋「作業守則」對註冊檢驗人員在完成訂明檢驗後所提交的文件的要求及該署會如何處理所需文件不齊全的情況。公署認為,該署基於事涉註冊檢驗人員已撤回所提交的《樓宇檢驗證明書》及相關文件,而不進一步跟進有關申請,並無不妥。因此,公署認為投訴點(a)(iii)不成立。 投訴點(a)(iv)

6. 屋宇署已澄清首次工程及第二次工程並非按照強制驗樓計劃進行,故「作業守則」並不適用。公署檢視相關文件後,認為事涉工程承建商已就首次工程中相關單位的外牆維修工程呈交進行小型工程所需文件。事實上,由於兩項工程均非強制驗樓計劃的訂明修葺,故此工程所涵蓋的範圍及施工的標準均不受「作業守則」所限,而只需按小型工程監管制度的規定進行。公署認為,沒有資料顯示屋宇署跟進投訴人的投訴時有不妥當之處,所以投訴點(a)(iv)不成立。 投訴點(b)

7. 公署認為,屋宇署雖已在接獲公署轉介投訴後重新檢視個案並向事涉工程承建商發出警告信,但該署未有在首次接獲投訴人的查詢時按現行政策採取適當跟進行動。故此,投訴點(b)成立。 投訴點(c)

8. 經分析通話錄音,公署認同屋宇署的觀察,是顧問公司職員首先提及投訴人身份,而不是屋宇署職員主動透露。公署知悉,根據該署有關處理投訴的工作指引,職員必須小心謹慎處理投訴人的身份,除非獲得投訴人的同意,否則必須對其身份保密。公署認為,不論顧問公司職員有否機會從其他途徑得悉投訴人曾投訴或推斷投訴人身份,屋宇署人員在未獲授權下間接透露╱確認投訴人身份,亦屬不當。因此,投訴點(c)成立。

9. 綜合而言,申訴專員認為這宗投訴部分成立,建議屋宇署 —(a) 提醒職員須嚴肅處理有關違反小型工程監管制度的舉報,以確保監管制度能發揮預期果效;以及(b) 定期傳閱有關處理投訴的工作指引,以提醒職員在未取得投訴人的同意前,不應以任何方式向第三者,直接或間接披露或確認投訴人的身份。

當局的回應

10. 屋宇署接納申訴專員的建議,並已採取以下跟進行動。 建議(a)

11. 為確保監管制度能發揮預期果效,屋宇署已透過電郵提醒強制驗樓部職員必須嚴肅處理有關違反小型工程監管制度的舉報,包括在處理涉及小型工程的個案時,須按既定程序跟進。如有疑問,可諮詢部門的小型工程小組。 建議(b)

12. 屋宇署會定期每六個月以電郵形式向職員傳遞有關處理投訴及不應披露投訴人身分的相關指引。