背景

270. 投訴人多年來一直等待某幅土地(事涉土地)公開招標,以便競投自用。然而,地政總署在過去38年一直容許事涉土地的租戶不斷延續其短期租約(事涉短期租約),以經營危險品倉庫。

271. 投訴人不滿地政總署偏袒現有租戶,限制了取得事涉土地使用權的正常競爭,遂於二零二零年十月十八日向申訴專員公署(公署)投訴該署。

申訴專員的觀察

(I) 地政總署相關指引訂明的要求

272. 地政總署一九九一年前的指引清楚訂明,假如某幅土地可繼續作臨時用途達三年或以上,便應把土地重新招標。然而,相關的分區地政處(事涉地政處)在事涉短期租約的首個租期屆滿後,一直容許現有租戶續租事涉土地,明顯違反指引。

273. 一九九一年十一月,地政總署修訂指引,補充說明可能存在特殊情況,讓現有租戶續租土地會更為有利,而這類個案應事先轉介土地行政會議審批。然而,事涉地政處並沒有事先徵得土地行政會議批准,便一再延續事涉短期租約,違反了當時的指引。直到指引於二零零三年五月進一步修訂後,事涉地政處才徵求地區地政會議主席同意不把事涉土地重新招標,理據包括預計有公眾的強烈反對、事涉土地已有長遠用途等、需要取得規劃許可、拆卸現有倉庫需時甚久等。 (II) 地政總署不把事涉土地重新招標的決定

274. 根據地政總署的相關指引,除非有特殊情況,否則若某幅土地可繼續作臨時用途達三年或以上,便應把該幅土地重新招標。雖然事涉土地的長遠用途已確定,但該土地尚未須進行永久發展。鑑於「該土地已有長遠用途」並未對其「仍然可作短期用途」構成影響,故該土地已有長遠用途並非事涉地政處不把該幅土地重新招標的理由。此外,地政總署稱,過往未曾接到任何與現有租戶相關的投訴,因而屬「特殊情況」,公署對此觀點有所保留。

275. 地政總署預料在事涉土地重新招標時會遇上困難,是關乎該幅土地的用途性質(即儲存危險品)。公署認為,這些困難或許存在,但地政總署仍然應先檢視事涉土地的用途,才決定不把其重新招標,否則便有違地政總署的指引。不過,公署並無查獲記錄顯示地政總署在過去多年來曾諮詢過相關決策局及部門,以檢視事涉土地的用途,然後才延續事涉短期租約。

276. 即使地政總署認為事涉土地應繼續用作儲存危險品,但根據地政總署的指引,除非有特殊情況,否則該幅土地仍須重新招標。對於地政總署強調重新招標會帶來技術及規劃問題,而且以現行方式延續租約最為有利,公署明白地政總署所持的理由,但地政總署在決定是否重新招標時,理應考慮對其他有意租用事涉土地的人士是否公平。以任何準則來看,容許同一租戶不斷續租而佔用事涉土地長達38年之久,這做法的確偏袒現有租戶,對其他潛在租戶並不公平。

277. 此外,公署留意到規劃署曾向地政總署表示,假如現有危險品倉庫的構築物/樓宇保留在事涉土地,而該等構築物/樓宇又沒有實質改變,則事涉土地再次用作「危險品倉庫」便無須徵得城市規劃委員會批准。換言之,拆卸現有倉庫以致事涉土地不能即時重新招標,以及需要取得規劃許可,都只是可能而非必然出現的問題。地政總署可以探討在重新招標時,是否可保留事涉土地上的現有構築物/樓宇,以克服這些問題。

278. 地政總署強調,保留事涉土地用作危險品倉庫,既可解決在區內興建危險品倉庫用地短缺的問題,亦可同時確保政府有穩定的租金收入,故此延續事涉短期租約,符合政府的最大利益。然而,公署注意到,雖然地政總署曾闡明該署並非檢視和辨識事涉土地是否有需要用作其他用途的部門,但地政總署亦沒有就檢視事涉土地的用途諮詢過相關決策局及部門。公署認為,上述解釋令人質疑地政總署既然不曾諮詢相關決策局及部門,以確定是否有需要保留事涉土地用以暫時儲存危險品,該署又何來得出一直延續事涉短期租約是符合政府最大利益這結論。

279. 基於上文的觀察和分析,申訴專員認為地政總署未有貫徹遵循自身的指引,而且該署過去多年一直延續事涉短期租約,是未經周詳考慮而作出的決定。因此,申訴專員認為這宗投訴成立。

280. 申訴專員建議地政總署恪守相關指引,將來決定如何處置事涉土地時,須經周詳考慮。

當局的回應

281. 地政總署接納申訴專員的建議,並已採取跟進行動。

282. 事涉地政處於二零二一年四月諮詢相關決策局和部門。 由於沒有決策局和部門表示需要臨時或永久地使用有關土地,同時消防處支持將該土地繼續用作存放危險品用途,事涉地政處遂按既定程序計劃於二零二一年十一月透過簡易招標程序以短期租約方式將該地再行招標,以存放危險品用途。

283. 及後,消防處於二零二一年九月要求使用該地的一部份以存放其危險品。經商議後,事涉地政處應消防處要求,同意將該部份以臨時政府撥地方式給予該處使用。至於該地的其餘部份,事涉地政處的招標工作已於二零二二年七月二十日展開,並於二零二二年八月二十六日截標。投標結果已於同年九月公佈。