背景

544. 二零一年四月十三日,某村村公所(村公所)代表申專員公署(公署)投地政總署。

545. 據村公所所稱,有人在某村內非法佔用及圍封政府土地、擴建斜坡及興建大型貨倉,並圍封了村民通往掃墓的路徑(統稱違規題)。

546. 二零一二年四月至二零一六年月期間,村公所數度就違規題地政總署的分區地政處(地政處)作出投(事涉投)。然而,村內的貨倉(事涉貨倉)仍不斷擴建,令非法佔用政府土地的情況惡化。此外,涉嫌違規者更城市規劃委員會(城規會)申請把違規題合法化。

547. 村公所指摘地政處遲遲不對違規題執法,其投涉五土地(土地 A、 、 、 及 E)。土地 C及土地 E為「政府土地」。 訴專員的觀察

548. 就事涉投,地政處於二零一二年八月、二零一三年月及十月派員視察。由於前往土地 A、土地 B及「政府土地」的通道須經其他私人土地,而該些私人土地上的鐵閘或被上鎖,或無人應門,而業權人亦未有理會該署職員在鐵閘上留下的聯絡卡片,故該處人員一直未能進入土地 A、土地 B及「政府土地」實地視察。

549. 二零一三年十一月,地政處人員成功進入土地 A、土地 B及「政府土地」實地視察,發現 –(a) 土地 A及土地 B上搭建了作建築材料倉庫用途的構築物,延伸至「政府土地」。 (b) 根據有關土地的「短期豁免書」(豁免書 I),土地 A上的構築物只可作「貯存手套及辦公室」用途。上述構築物的用途(建築材料倉庫)及面積均與豁免書 I所規定的不符,故屬違反規定。 (c) 土地 B上的構築物為未經批准的構築物,違反了土地契約條款。 (d) 「政府土地」上的構築物屬非法佔用政府土地。

550. 地政總署解釋,在二零一三年十一月發現土地 B有未批准的違契構築物後,地政處未有即時業權人發出警告信,原因是該處需時同屬地政總署的寮屋管制辦事處核實有關的構築物並非已登記寮屋;其後,業權人於二零一三年十二月該處申請修改豁免書 I以規範及涵蓋土地 A及土地 B上的所有現有構築物;業權人又於二零一五年十二月通知該處已城規會申請規劃許可。除上述原因外,鑑於個案不屬嚴重或在環境和衞生等方面有潛在風險的「須優先處理」個案,該處遂暫緩對土地 A及土地 B採取執管行動。

551. 就土地 C及土地 D的違法情況,由於在二零一三年十二月張貼法定通告後,佔用政府土地的情況已有所改善,餘下的佔用政府土地情況亦未有對公眾造成很大影響,不屬較緊急及「須優先處理」的個案,故地政處也沒有採取進一步執管行動。

552. 事涉貨倉涉及土地 E。地政處之前並未接獲有關投。地政處在處理土地 A、土地 B及「政府土地」的個案時發現土地 E有違契構築物,遂於二零一四年月及二零一年六月發出警告信,要求業權人在期限前糾正。

553. 二零一年六月,在獲得城規會批准相關的規劃許可後,土地 A及土地 B的業權人地政處申請 –(a) 以「短期豁免書」形式規範土地 A、土地 B及土地 E上的違規/違契構築物(申請 I); (b) 以短期租約形式規範土地 C及土地 D上的佔用「政府土地」的構築物(申請 II)。

554. 就申請 I,地政處正在按既定程序處理。就申請 II,該處亦正按既定程序處理,包括已業權人收取行政費、初期容忍費及相等於12個月市值租金的一次性附有懲罰意味的費用。

555. 土地 C上的廁所部分、圍牆及圍網,以及土地 D上的圍板,並不包括在申請 II內,屬非法佔用「政府土地」。地政處已於二零一年八月張貼法定通告,飭令佔用人於期限前停止佔用。

556. 申專員認為,村公所代表早於二零一二年四月已就違規題作出投,但地政處職員卻待至二零一三年十一月(一年半後),才成功進入土地 A、土地 B及「政府土地」作實地視察,進度頗為緩慢。

557. 申專員指出,地政處發現了土地 A及土地 B的違規/違契構築物,卻只發過共三次警告信(分別於二零一三年十一月、二零一五年十月及二零一年六月共三次),要求業權人在期限前糾正。其間,該處一直容許業權人以各種理由(包括正在該處申請更改豁免書 I有關構築物的用途及面積的規定,以及正在城規會提出規劃許可申請)而不作出糾正。結果是該處長時間暫緩執管行動。

558. 同樣地,地政處於二零一三年十一月發現「政府土地」被非法佔用後,亦只先後四次張貼法定通告,飭令佔用人於期限前停止佔用有關的政府土地,而遲遲未有採取進一步的土地管制行動。

559. 經審閱有關記錄,公署認為,地政處在過去數年處理土地 A、土地 B及「政府土地」的題之態度一直是頗為怠慢,沒有積極跟進違規題。公署理解,地政處是因資源有限但須處理大量違規/違契/違法個案,故為個案訂定緩急先後並按序處理。然而,題拖拉了達四年多,無論如何都是有欠理想,會公眾釋出錯誤信息,令他們以為政府當局對違規/違契/違法個案均作從處理,甚或會坐視不理。再者,每遇到違規者聲稱會城規會提交規劃許可申請或以其他方式申請把違規事項規範化,地政處便會長時期暫緩執管行動。公署認為,那勢必助長違規行為,屬極不可取。

560. 綜合以上分析,申專員認為,這宗投成立。申專員敦促地政總署訓示職員,就涉及違規/違契構築物或非法佔用政府土地的投,務須盡快嚴正處理,以儆效尤。

當局的回應

561. 地政總署接納申專員的建議,並已訓示地政處職員須就違反契約條款及不合法佔用政府土地的個案採取適時及果斷的執管行動。