背景

40. 投訴人在二零一五年八月購入某住宅單位(事涉單位)。在完成交易前,投訴人所委聘的律師曾兩次查閱土地註冊處(土註處)的記錄(俗稱「查冊」),均無發現屋宇署曾就事涉單位的僭建物(事涉僭建物)發出清拆命令。投訴人成為新業主後,卻於同年十一月收到屋宇署發出的「取代命令」(2015命令),被該署飭令拆除事涉僭建物。2015命令註明:屋宇署早在二零零九年三月已向前業主發出清拆命令(2009命令)。

41. 投訴人向申訴專員公署(公署)投訴屋宇署過去六年一直沒有把2009命令送交土註處註冊(俗稱「釘契」),以致她無法在購入單位前知悉該事涉僭建物的存在,結果須負上拆除僭建物的責任。

申訴專員的觀察

42. 屋宇署解釋,事涉大廈是「清拆僭建物特別行動」的目標樓宇之一,該署於二零零九年向該大廈多名業主發出清拆命令。屋宇署當時的執法指引(舊指引)訂明,在該類特別行動下發出的清拆命令無須即時進行「釘契」。原因是根據經驗,業主大多會於期限前遵辦命令。因此,該署只會就期限屆滿後數個月而仍未獲遵辦的清拆命令進行「釘契」。用意是減低對業主造成的不便,以及節省註冊費用。

43. 另外,事涉單位的前業主已就2009命令提出上訴。根據《建築物條例》,在上訴進行期間,屋宇署不得強制執行清拆命令。因此,該署沒有把上述清拆命令進行「釘契」。

44. 屋宇署認為,準買家有責任自行採取措施,例如親自或聘用專業人士視察物業,以確定物業內有否僭建物。準買家若向屋宇署查詢擬購入的物業是否有未獲遵辦的法定命令,或該署是否擬向業主發出清拆命令,屋宇署會提供所需資料。

45. 屋宇署已於二零一一年四月修訂其執法政策:就按「清拆僭建物特別行動」發出的清拆命令,職員須盡快送交土註處註冊。

46. 公署認為,屋宇署延遲「釘契」的做法根本上違背了「釘契」的原意,即希望藉「釘契」對物業造成產權負擔,從而促使業主自行拆除僭建物,同時讓準買家及按揭機構可透過「查冊」知悉清拆命令(及有關僭建物),以保障準買家及按揭機構的利益。公署難以明白該署為何會以行政方便及節省費用為由延遲「釘契」,令準買家及按揭機構的知情權受損,變相袒護出售有僭建物的原業主。事實上,在業主遵從法定命令後,屋宇署便會撤銷「釘契」,對業主的所謂「不便」亦隨之消失。

47. 再者,一般市民不會知道屋宇署會按舊指引將法定命令延後「釘契」。公署理解準買家有責任設法確定擬購入的單位內有否僭建物,而屋宇署網頁亦有提示公眾可「查冊」或以書面向該署查詢,但公眾豈能料到「查冊」其實不足以保障準買家的利益,他們必須同時向屋宇署查詢。屋宇署延後「釘契」的做法,已動搖了準買家置業時透過「查冊」確定物業狀況的信心。

48. 此外,《建築物條例》只是訂明在上訴進行期間,屋宇署不得強制執行法定命令。把法定命令註冊並不等同於強制執行。在上訴得直前,法定命令仍屬有效,屋宇署理應把該命令進行「釘契」,以履行對公眾的責任。業主若最終上訴得直,屋宇署亦只須撤銷註冊。 在這宗個案中,該署於發出2009命令後沒有進行「釘契」的做法,確是非常不妥善。

49. 申訴專員認為這宗投訴成立,並建議屋宇署 –(a) 盡快修訂其網頁的資料,提示公眾有部分清拆命令仍未有在土註處註冊,並把該項修訂告知香港律師會及地產代理監管局等與物業買賣有關的團體或機構;以及(b) 執行改善措施,在跟進清拆命令的遵辦情況時,會同時就尚未註冊的清拆命令送交土地註冊處註冊。

當局的回應

50. 屋宇署接納申訴專員提出的建議,並已採取以下措施 –(a) 屋宇署已修訂其網頁的有關資料,提示公眾該署有部分清拆命令仍未有在土地註冊處註冊。樓宇準買家應採取措施,以確定擬購的單位沒有僭建物。屋宇署亦已將該項修訂告知香港律師會及地產代理監管局;以及(b) 當屋宇署跟進未獲遵從的清拆命令時,會安排將尚未註冊的清拆命令送交土地註冊處登記,屋宇署亦已更新相關內部工作指引。