背景

87. 投訴人曾向屋宇署及地政總署投訴,指某工業大廈(事涉工廈)內有四個單位(事涉單位)涉及多項違規行為,包括移除防火牆、在外牆僭建空調系統的冷卻塔,以及違反地契條款,把單位出租作零售用途。然而,屋宇署及地政總署只是分別向有關業主發出糾正違規情況的命令及警告信。

88. 投訴人向申訴專員公署(公署)投訴,指屋宇署及地政總署一直未有進一步的跟進行動,以致違規情況持續。 屋宇署及地政總署的權責

89. 屋宇署有權根據《建築物條例》就對生命財產明顯構成威脅或迫切危險的僭建工程(「須優先取締類別」)採取執法行動,包括發出清拆命令及提出檢控。地政總署則負責土地契約的執管工作,向違反契約者發出警告信;若違契者不遵辦,該署會採取進一步行動,包括把警告信送交土地註冊處註冊(俗稱「釘契」),以及在違契情況持續時考慮重收土地。

申訴專員的觀察

屋宇署

90. 屋宇署表示,事涉工廈是大規模清除僭建行動的目標樓宇之一。其中一個事涉單位的業主擅自拆除了防火牆,該項僭建屬「須優先取締類別」,該署遂向業主發出清拆命令。鑑於屋宇署的顧問公司日後會就整幢大廈進行跟進視察,屋宇署在該命令所指定的60天遵辦期限屆滿後一直沒有跟進。有關業主後來提交糾正工程建議,但資料不足,屋宇署於是發出警告信,表示會考慮提出檢控。該署最終接納經修訂的糾正工程建議及發出施工同意書,並會密切監察該項糾正工程的進度。

91. 至於涉及鑿通防火牆及加建防護門廊的另外兩個單位,屋宇署經審核後確定該些工程是按照「小型工程監管制度」下的簡化規定而進行,因此不屬僭建。對於在外牆加建冷卻塔支架的單位,屋宇署指事涉支架屬於「須優先取締類別」,該署已向有關業主先後發出勸諭信、警告信及清拆命令,並展開檢控程序。

92. 在事件中,屋宇署雖有按既定執法政策,針對「須優先取締類別」的僭建項目發出清拆命令,卻沒有在命令的遵辦期限屆滿後適時跟進。這不但令期限失去原來意義,亦有損部門威嚴。公署認為,屋宇署即使未能立即迫令業主糾正,亦應定期巡查以作監察。 地政總署

93. 地政總署表示,事涉單位獲該署所發的「短期豁免書」,可把地契原訂的用途「工廠」分別改為「陳列室」或「食堂」。地政總署曾先後接獲舉報,得悉其中兩個單位違反准許用途,而進行零售活動。該署在巡查時確定其中一個單位的違規情況,遂向有關業主發出警告信,要求糾正。隨後的巡查沒有再發現違規情況,因此地政總署沒有繼續跟進。至於另一個單位,該署的巡查沒有發現違規情況。

94. 在公署介入後,該署巡查發現該兩個單位有進行違規活動,於是發出警告信。由於業主仍沒有糾正,該署遂進行「釘契」。地政總署承認,就其中一個單位的違規情況,該署其實可以更早向有關業主發出警告信。

95. 另一個同樣獲准改作「陳列室」的單位,亦有違規進行零售活動,但有關業主在地政總署發出警告信後遷離單位,地政總署遂終止執管行動。至於獲准改作「食堂」的單位,該署在接到舉報後隨即到場視察,發現有零售活動,但其後再巡查時,該單位已停業,故無須作進一步行動。

96. 公署認為,地政總署承認未有及早就其中一個事涉單位的違規情況採取執管行動。事實上,該署就另一單位進行的巡查亦有欠妥善;假如該署的巡查做得更徹底,理應不難發現該單位某部分實有違規情況,從而及早採取執管行動。

97. 申訴專員認為,投訴人對屋宇署及地政總署的投訴均部分成立,並建議 –屋宇署(a) 全面檢討在「大規模行動」中發現的僭建項目之跟進程序,積極跟進屬「須優先取締類別」的項目; (b) 繼續緊密跟進這宗個案所涉清拆命令的遵辦情況;若有關業主仍未遵辦,便應從速再作檢控;地政總署的的分區地政處(地政處) (c) 加緊巡查事涉單位;若違反准許用途的情況持續甚至變本加厲,便應考慮作進一步執管,包括重收事涉土地;以及(d) 從本案汲取經驗;日後在跟進涉及工廈單位涉嫌違契的個案時,除調查涉案單位,應主動留意鄰近單位是否也有違契行為,以及早進行執管。

當局的回應

98. 屋宇署及地政總署接納申訴專員的全部建議。 建議(a)

99. 屋宇署已完成有關檢討,並認為應該好好落實現行做法已涵蓋的相關安排 –(i) 屋宇署已按其人手狀況,就跟進清拆命令的工作訂定年度目標和把指標上載屋宇署網頁,並已於二零一四年四月完成檢討及發出跟進未獲遵從的清拆命令(包括大規模行動中發出的清拆命令)的內部指引。就此,屋宇署每年拆除僭建物及糾正的違規之處的數量,已由二零一三年約15,000項分別於二零一四及二零一五年增加至約23,000及24,000項;以及(ii) 屋宇署委聘顧問公司協助進行大規模行動,並在合約內訂明顧問公司在勘察階段、送達命令階段、視察命令履行情況階段及最後階段的職責,與及在不同階段需要提交的報告、資料及完工時限。以是次申訴專員報告調查的個案為例,由於此個案涉及目標樓宇單位有一定數量,屋宇署同意顧問公司的建議,按序就該等單位先後進行勘察及送達命令。 建議(b)

100. 基於相關的僭建物已獲糾正,有關清拆命令已獲撤銷。 建議(c)

101. 根據地政處於二零一七年七月二十一日的巡查,發現其中一個事涉單位已空置。現時無須採取進一步執管行動。地政處會於稍後時間安排進一步巡查。至於另外兩個事涉單位,地政處分別於二零一七年一月九日、二月七日及七月二十一日的巡查均未發現有零售活動或違反豁免書用途。現時無須作進一步執管行動。 建議(d)

102. 地政處於二零一六年十一月十五日以電郵通傳所有有關同事,提醒地政處職員注意及跟進有關建議。該處將安排日後重複傳閱有關提醒。