背景

847. 投訴人為某破產人(甲先生)的債權人,而破產管理署(破管署)以受託人身份管理甲先生的資產。投訴人稱,破管署在處理甲先生及其家人(乙女士)在中國內地聯名擁有的物業時,沒有經過審慎評核,便接納乙女士提供的估價報告,以遠低於值的價格把甲先生於物業的一半業權出售乙女士,令債權人的利益受損。

申訴專員的觀察

848. 申訴專員公署的調查重點,在於破管署處理出售物業的行政安排是否恰當,以及有否審慎評核或委託相關專業人士評核物業價值,妥善執行變現資產的職責,以保障破產人及債權人的利益。

849. 第一份估價書清楚說明是按委託人(即甲先生和乙女士)的要求,以成本法評估物業的重置或重建價值(而非場交易價格)。根據地產代理監管局發出的實務學習指引,「成本重置法」是很少應用的方法,只有為一些缺乏可比較的同類物業而且很少買賣成交的物業(例如醫院、學校、教堂等)進行估值時,才會偶然使用。

850. 甲先生擁有部分業權的物業屬於住宅用途,惟破管署對第一份估價書所採用的「成本法」毫不質疑,亦沒有在檔案記錄中交代所作判斷便接納估價,難免令人感到奇怪。有關個案主任看來在收到乙女士提供的估價報告後,旋即呈交上司批核,檔案記錄完全沒有顯示他們有考慮估價報告的內容,以及估價方法是否切合要求。

851. 破管署是在完成交易及接到投訴後,才查證相關估價公司及人員的資格,以及該公司是否有任何不良記錄,充分反映該署先前的審核過程欠缺周詳考慮,後知後覺。

852. 申訴專員公署認為,問題源於破管署的內部指引過於簡單粗糙,沒有訂明職員須認真審研物業估價報告此一重要步驟,而管理層的監察機制薄弱,未能在作出交易決定之前做好把關工作。 正如破管署方面承認,其職員並非物業估價的專家,加上對港境外物業場可能比較不熟悉,因此適切的指引和有效的監察,實有必要。

853. 此外,申訴專員公署亦發現乙女士向破管署申報從出售收益中扣減多項開支,其中一項並無收據證明,另一些則有混淆不清的情況,但均獲得該署酌情接納。從問責角而言,職員碼應在檔案記錄中交代行使酌情權的理據,而管理層亦應作出覆查和監察。

854. 破管署在進行交易前沒有做好審慎查證工作,也沒有周詳考慮估價書的內容。該署的監察機制薄弱,以致管理層未能及早察覺問題及跟進。

855. 基於以上所述,申訴專員認為這宗投訴成立。

856. 申訴專員建議破管署考慮以下改善措施: (a) 盡快檢討及修訂「處理出售破產人的物業」的內部指引(包括訂明在甚麼情況下須索取第二份估價報告); (b) 檢討及改善處理出售破產人物業的監察機制;及(c) 提醒職員須於檔案中妥善記錄各項扣減開支及在有需要時徵詢上司的意見。

當局的回應

857. 破管署已接納申訴專員的建議,並同意檢討及加以改善相關指引,以期加強員工的警覺性,尤其是對估價報告書的具體內容更為警覺。破管署已落實申訴專員的建議,詳情如下。

858. 在申訴專員的調查期間,破管署已立刻採取以下的措施: (a) 檢討有關內部指引,並於二零一二年七月向員工發出修訂的「出售破產人/獲解除破產的破產人物業的一般指引」(指引),當中已加強出售破產人物業的監察機制,例如個案主任如對估價報告書的內容有疑問,應徵詢上司的意見,並考慮索取第二份估價報告書;以及必須就非本港物業的售價獲得總破產管理主任批准;及(b) 破管署署長於二零一二年七月特別致函員工,提醒他們索取以值進行估值的重要性,並須於檔案中妥為記錄個案的扣減開支。如個案主任對處理扣減開支的申請有疑問,應徵詢上司的意見。

859. 長遠而言,破管署亦已進一步檢討出售破產人物業的程序及再次修訂相關指引,經修訂的指引於二零一三年四月向員工發出,包括以下內容: (a) 清楚訂明在何種情況下個案主任須索取第二份估價報告; (b) 清楚列明能夠提供專業估價報告書的合資格人士類別; (c) 詳細訂明估價報告書所應採用的評估方法,並要求個案主任必須獲得總破產管理主任的批准,才可接納訂明以外的評估方法; (d) 訂明從售樓收益中可扣減的開支及補貼項目;及(e) 包含了上述第 12段 b)項的內容,即要求個案主任如對處理扣減開支的申請有疑問,應徵詢上司的意見。

860. 破管署會為員工提供持續培訓以維持警覺性,及在有需要時加強指引。