背景

63. 二零零七年四月至五月,兩位投訴人(投訴人甲及乙)分別向聯辦處舉報,指自某大廈一樓平台清拆僭建物後,她們店舖的天花每逢雨天均出現滲水。

64. 聯辦處於二零零七年五月至七月期間在兩位投訴人的店舖進行調查,確定兩舖閣樓的天花均遭受滲水滋擾。聯辦處其後的調查結果顯示,滲水源自 1G平台地台之防水物料破損,以及與該平台排水口連接的一條分支污水管破損。因此聯辦處於同年十二月日及二 零八年九月十八日兩度發出「妨擾事故通知」,飭令 1G業主維修其平台及分支污水管。二零零八年一月及十月,聯辦處兩度在 1G平台進行覆核測試,以查證業主是否已作妥善維修。

65. 二零一零年四月,投訴人甲透過 1823電話中心向聯辦處舉報滲水再現。聯辦處於七月二十七日及九月二日先後在 1G進行污水渠色水測試及地台蓄水測試。結果顯示 1G平台的地台防水物料有破損及滲漏。

66. 二零一零年十二月十四日,食環署發出「妨擾事故通知」,飭令 1G業主維修其平台的地台。十二月二十一日, G業主信通知聯辦處,指擬與受滲水影響的店舖的業主(包括投訴人甲和乙)進行和解。

67. 二零一一年一月初,聯辦處在得悉 1G業主未能與受影響的店舖業主達成和解共識後,要求 1G業主在 28天限期內維修平台的地台。

68. 在二零一一年二月十五日的雨天,一名食環署調查員在 1G及兩位投訴人的店舖進行調查。根據天文台的記錄,當天於該區所錄得的雨量不。調查發現 1G曾進行維修地台工程,而兩位投訴人店舖的滲水位置的濕度讀數均低於 35%。

69. 由於未能確定 1G業主是否已妥善維修平台的地台,食環署遂於二零一一年二月將上述調查結果通知屋宇署,並要求屋宇署在1G平台進行蓄水覆核測試。

70. 二零一一年三月四日,屋宇署職員回覆食環署,表示不同意進行蓄水覆核測試,所持的理由為根據處理滲水投訴的程序,聯辦處須確定涉事單位有滲水情況,即滲水位置的濕度讀數達 35%以上,才會作進一步測試。基於食環署於雨天(二月十五日)在兩位投訴人的店舖量度滲水位置的濕度所得的讀數均低於 35%,屋宇署職員因此不建議在 1G平台進行蓄水覆核測試,以免對 1G住造成不必要的滋擾,並把有限的資源優先運用於其他明顯遭受滲水滋擾的個案上。

71. 二零一一年四月七日,食環署調查員在兩位投訴人的店舖的滲水位置所量度到的濕度讀數仍低於 35%。四月十三日,聯辦處分別致函通知兩位投訴人,指基於上述的濕度量度結果,聯辦處決定暫停跟進其個案。

72. 二零一一年五月二十四日,投訴人乙向食環署投訴滲水再現。同日,食環署調查員在兩位投訴人的店舖的天花滲水位置所錄得的濕度讀數均於 35%。食環署遂把個案再次轉介屋宇署跟進。

73. 二零一一年七月八日,屋宇署到 1G進行蓄水測試,並於七 九日發現兩位投訴人的店舖的天花滲出測試用的顏料。根據上述的測試結果,聯辦處於七月二十九日向 1G業主發出「妨擾事故通知」,飭令他們維修其平台的地台。

74. 其後,聯辦處得悉 1G單位物業已於二零一一年七月底轉售,遂於八月八日再發出「妨擾事故通知」,飭令 1G的業主維修其平台地台。二零一一年十月底,有關業主表示已完成防水工程。 十 十日,屋宇署所委聘的顧問到 1G進行蓄水覆核測試。顧問隨後於十二月一日視察兩位投訴人的店舖,發現滲水位置已乾涸。顧問稍後會向聯辦處提交調查報告。

申訴專員的觀察

75. 就處理滲水投訴而言,聯辦處的主要職權是找滲水源頭,調查有否影響公眾安全或衞生問題,並搜集證據以採取行動,減除滲水滋擾。

76. 按照既定程序,聯辦處須確定投訴人的單位遭受滲水滋擾,並以滲水位置的濕度讀數達 35%或以上為客觀準則,才會作進一步測試。

77. 申訴專員認為,倘若涉嫌滲漏的位置處於經常用水的地方,如浴室或廚房地台,而涉事業主沒有作妥善維修,投訴人的單位自然很快便會再次出現滲水;故此,聯辦處先觀察有關單位有否出現滲水,才決定是否要進行覆核測試,並非不合理。

78. 然而,上述程序未能有效處理本案的情況(即雨水經破損的平台地台滲漏至下層)。即使未有妥善維修/保養,只要沒有下大雨,投訴人的單位的滲漏可能會暫時停止。

79. 有鑑於此,申訴專員認為,若涉事平台(或天台)的維修/保養可於非雨季進行,聯辦處便不應被動地等待大雨臨及滲水再現時才作跟進。聯辦處應盡快主動進行查證及覆核測試,以確定平台的地台或天台已獲妥善維修/保養,以解決投訴人的滲水問題。

80. 就本個案而言,聯辦處於二零一零年九月的測試已證實,滲水再現是由於 1G 平台之地台破損,而且滲水大多發生於大雨後。涉事業主曾於非雨季維修其平台地台。食環署雖然在二 日發現兩位投訴人的店舖天花之濕度讀數未達35%,但仍要求屋宇署進行覆核測試,以盡快確定涉事業主是否已妥善維修其平台。食環署因應個案的實際情況而要求屋宇署跟進,申訴專員認為是處事靈活及盡責的表現。因此,申訴專員認為針對食環署的投訴不成立。

81. 就食環署要求進行覆核測試,屋宇署除了考慮上述的程序外,亦有考慮到食環署在雨天所量度到的兩舖天花濕度不的情況。 然而,屋宇署當時並沒有審視在該雨天及之前數天的實際雨情況,是否足以確定 1G單位平台的地台已獲妥善維修/保養。申訴專員認為,屋宇署對事件的考慮及判斷未夠周全。

82. 及至四個月後,滲水滋擾於雨季重現時,聯辦處才作跟進及安排在 1G單位作蓄水測試。測試結果顯示 1G業主沒有妥善維修平台,從而造成滲漏。事後看來,假若屋宇署能應食環署的要求,及在 1G進行覆核測試,滲水問題應可更快獲得解決。

83. 綜合上述的分析,申訴專員認為對屋宇署的投訴部分成立。

當局的回應

84. 食環署及屋宇署接納申訴專員的建議,並已採取下列跟進行動: (a) 食環署已與屋宇署共同檢討有關就平台或天台破損造成雨水滲漏而進行覆核測試的程序及指引。食環署於二 四月十三日,經電郵指示各分區辦事處須按修訂指引跟進雨水滲漏的個案;以及(b) 就 1G單位平台滲水問題而言,業主已於二零一一年十完成有關工程。顧問公司已進行覆核測試及視察,並於同年十二月向聯辦處提交調查報告,證實有關的滲水情況已經停止。聯辦處已完成調查工作,並於二 通知投訴人有關的滲水情況已經停止,聯辦處將停止跟進此個案。