背景

112. 投訴人曾於二零零年月向由食物環境衞生署(「食 」)及屋宇署組成的聯合辦事處(「聯辦處」)投訴其位於某大廈頂層單位的天花滲水。然而,聯辦處跟進不力,以致滲水問題一直未獲解決(投訴點 1))。

113. 投訴人曾要求屋宇署對該大廈天台之違例建築物(「違 」)採取執法行動,但屋宇署沒有跟進(投訴點 2))。

114. 該大廈的天台原本由私人業主擁有。然而,大廈所座落的地段的政府租契已於一九九二年十二月二十一日期滿。在轉讓契約予私人業主的法律程序未完成前,物業歸屬於「財政司司長法團」(「司 」)。屋宇署查明天台的業主為司長法團後,把個案轉介至司長法團的代理人地政總署跟進,但地政總署沒有適當地處理有關的違建物及天台維修事宜(投訴點 3))。

115. 由於原業主的情況特殊,故政府一直未能完成該天台的轉讓契約的法律程序。

申訴專員的觀察

投訴點 1)

116. 由食環署及屋宇署所組成的聯辦處負責處理滲水舉報及採用非破壞性的測試方式查找滲水源頭。此外,屋宇署本身亦有責任跟進有關樓宇安全或排水渠失修問題。

117. 投訴人懷疑涉事天台的違建物引致其單位滲漏。儘管屋宇署已就投訴人的多次舉報進行調查,而投訴人亦曾自行維修受損的天花,惟滲水問題一直持續。

118. 申訴專員認為解決問題的重點,是在於找出滲水源頭。因此,屋宇署理應與聯辦處緊密合作。然而,屋宇署並沒有把所有投訴轉介聯辦處作跟進。

119. 聯辦處就投訴人於二零零年月至二零一零年二月期間所作的舉報,均有作跟進。期後,聯辦處分別因有關單位的滲水情況已停止、投訴人撤銷投訴及投訴人不同意處方繼續進行所測試而停止調查個案。申訴專員認為做法並無不當。

120. 然而,申訴專員認為,聯辦處在處理個案時有以下不足之處: (a) 儘管聯辦處已於收到投訴人二零一零年月底的舉報後的一個月內進行初步調查,但沒有適時跟進個案,直至兩個月後當投訴人查問個案進展時,才發現個案檔案已經遺失。因此,聯辦處確有延誤處理個案,而且在檔案處理方面有疏忽; (b) 上述情況亦反映聯辦處對滲水個案的調查進展缺乏有效的監察;以及(c) 在地政總署遲遲不就涉事天台採取補救行動的情況下,聯辦處決定對個案作進一步調查。但聯辦處之食環署及屋 職員卻就測試責任誰屬發生爭拗,以致個案調查進度再受阻,延續投訴人的焦慮。因此,食環署及屋宇署要改善其共識及合作精神。

121. 申訴專員因此認為,投訴點 1)部分成立。 投訴點 2)

122. 屋宇署初時基於違建物的結構沒有迫切危險,亦無影響樓宇結構安全,故按政策未有立刻採取執法行動,申訴專員認為做法可以接受。

123. 二零一零年三月,屋宇署的巡查卻發現違建物的結構情況變差而可能對公眾構成危險,屋宇署隨即强烈勸諭作為業主「司長法團」代理人的地政總署須盡快進行清拆違建物,亦繼續跟進地政總署處理個案的情況。然而,由於涉事天台是由政府擁有而豁免受《建築物條例》(第 123章)的規管,因此屋宇署無法就違建物採取任何法定行動。

124. 由於屋宇署已按其政策及在職權範圍內盡力處理上述天台違建物的問題,申訴專員認為投訴點 2)不成立。 投訴點 3)

125. 涉事天台本屬私人擁有。後來,大廈所在地段的政府租契於一九九二年年底屆滿。政府根據規定,安排與大廈的各業主辦理租契續期手續。在未完成轉讓契約的法律程序前,物業歸屬司長法團,而有關的法律程序由地政總署代為處理。其後,涉事天台的原業主逝世,該業主的合法遺產代理人卻沒有完成有關程序,以致政府一直未能把天台的業權交還該名人士。

126. 二零一零年二至三月期間,投訴人向屋宇署投訴涉事天台滲漏,以致其單位的橫樑混凝土剝落及鋼筋生鏽。屋宇署調查後,亦發現天台違建物的牆身有明顯裂痕,其結構變差,可能構成危險。 屋 宇 署於三月中致函地政總署,強烈勸諭盡快清拆該違建物,其後更發出催辦信。然而,地政總署沒有採取任何行動。及至八月初,地政總署回覆屋宇署,以司長法團並非涉事天台的永久業主為理由,拒絕清拆該違建物。

127. 十月中,屋宇署再發催辦信給地政總署,後者始作實地視察,並就有關問題徵詢法律意見。 地政總署的回應

128. 地政總署解釋,司長法團終須將涉事天台的業權交還原業主的合法遺產代理人。因此,司長法團並不管有或使用該天台,亦不應承擔該天台所引致的責任。況且,與原業主有關的人士(即違建物的佔用人)仍在使用該天台,政府不會在未得原業主的合法遺產代理人或違建物佔用人同意下,貿然進入該違建物。此外,由於個案涉及複雜的政策及法律問題,地政總署須就清拆涉事天台違建物及處理滲漏問題徵詢法律意見,求可行的解決辦法。

129. 在取得法律意見後,地政總署已於二零一一年四月向原業主的合法遺產代理人及相關人士採取行動,飭令他們於限期內清拆違建物及進行所的維修工程。

結論

130. 申訴專員明白,個案所涉及的法律問題較為複雜,但地 既然是司長法團(即天台目前的業主)的代理人,便有責任盡快解決有關問題,而不應讓投訴人及其他住長期受到滲水滋擾及違建物結構危險的威脅。

131. 在事件中,地政總署初時沒有清楚了解違建物的狀況及司 團的權責,而對屋宇署的回應亦見遲緩。申訴專員認為,地 以政府並非永久業主作為不採取行動的理由,實在頗為牽強。地政總署大可先以公帑解決燃眉之急,然後向應負責的人士追討有關費用。無論如何,地政總署應以保障公眾利益與樓宇安全為大前提,而非置身事外。

132. 鑑於以上所述,申訴專員認為,投訴點 3)部分成立。

當局的回應

133. 食環署、屋宇署及地政總署均接納申訴專員的建議,並已採取下列的跟進行動: (a) 聯辦處已於二零零九年三月及八月制訂指引,訂明在兩種情況下,滲水個案可略過第二階段測試而直接進行第三階段測試。由於此個案的實際情況不符合指引內所訂明的兩種情況,食環署及屋宇署在處理此個案時,曾就是否略過第二階段測試而直接進行第三階段測試有不同意見。聯辦處覆檢相關個案後,認為直接進行第三階段測試是恰當的。食環署於二零一一年月提醒聯辦處人員,如遇到涉及指引訂明情況以外的個案,須得到相關的屋宇署專業主任的同意後,才可將個案轉交予屋宇署進行第三階段的調查; (b) 食環署於二零一一年十一月優化「進度監察系統」,以加強監察調查滲水投訴的進度,並同時指示各分區環境衞生辦事處的衞生總督察,每月須經該系統監察個案的進度和按要作跟進行動,並向總部作出匯報。就申訴專員的建議,食環署已提醒其於當區的督導人員,在透過系統監察滲水個案調查進度時須保持警惕,及應即時採取糾正措施。此外,食環署亦已提醒其人員須嚴格按照聯辦處的指引和時限進行滲水調查; (c) 聯辦處已回有關檔案,並作出調查,以及檢討食環署的檔案處理程序。調查發現誤放檔案的主因,是當該檔案由一名調查人員轉交另一名調查人員跟進時,有關人員未有適當記錄檔案的交收。為免再出現檔案遺失或誤放的情況,食環署已提醒其職員,當個案處理人員有所更改時,他們須確保相關的檔案已獲妥善轉移,並保存交收記錄; (d) 地政總署向律政署及內部律師釐清司長法團在此個案中的立場及收回違建物的程序,並兩次向前業主的有關人士/佔用人送達公告,飭令其清拆違建物、進行滲漏的維修工程及遷出有關處所; (e) 經過多番遊說,佔用人同意將違建物的管有權交予司長法團; (f) 地政總署動用公帑清拆違建物,並在該大廈業主立案法團的同意下維修天台及屬於公用部分的防水層;以及