投訴內容

323. 投訴人是香港房屋協會(「房協」)轄下某「長者安居樂」住屋計劃屋苑的租兼居民協會委員會成員。他們表示,過五年,屋苑管理費預算一直出現赤字及錄得營運虧損。二零一零年年中,房協決定增加管理費 5%,自二零一一年一月起生效。

324. 房協曾表示一直在全數補貼該屋苑的營運虧損,沒有向租收回有關款項,這次加費亦只是藉以改善屋苑的收支情況。可是,投訴人表示對屋苑管理費收入與實際開支的差距全不知情,認為房協有意隱瞞。此外,房協亦未有具體闡釋其補貼政策及檢討機制,令他們擔心一旦房協取消或改變補貼方式,他們生活費將會失預算。 香港房屋協會的回應

325. 租住涉事屋苑的長者,於入住時須先繳交一筆「租住權費」,然後按月繳交管理費,即可住至終老。申請簡介文件中已註明管理費可因應經濟環境變化及營運要而調整。由於屋苑是專為長者而設,故此設有較多護理和配套設施,管理及維修成本亦較,涉事屋苑於二零零四年入伙時的預計成本為每平方呎四元。但是,為吸引長者參加,管理費最終定為每平方呎二元二角。

326. 房協認為,管理費釐定在甚水平,是商業決定。會方已預計涉事屋苑或會出現入不敷支的情況,並願意作出補貼,惟未有制定長遠的補貼政策或檢討機制。不過,房協無意改變現時的補貼模式,以免對租構成財政壓力,亦不會把營運虧損轉嫁至租身上。 屋苑已引進開源節流的措施,務求控制開支而不影響服務質素。

327. 此外,管理費自屋苑於年前入伙以來不曾調整,但通脹及員工薪金成本上漲等因素已令管理服務及維修成本大增。 二 月至十二月期間,房協曾先後七次派員出席居民協會的會議,解釋調整管理費的原因及具體安排。其後已因應居民要求而低管理費的加幅,並延遲收費的生效日期。

328. 房協補充,負責涉事屋苑管理服務的社福機構,每年均編製屋苑的財政預算案及每季營運收支表,經房協審核後向居民協會披露;而每季的收支報告及每年的核數報告,亦張貼於公眾地方供租參閱。況且,房協已安排租在申請入住前實地參觀,以了解屋苑的運作模式。故此,房協並無隱瞞屋苑管理費的情況。

申訴專員的觀察

329. 近年物價上升,房協因應營運要而增加管理費實無可厚非。

330. 房協在處理涉事屋苑的財務報告時雖致力做到透明公開,但沒有事先說明收取租的管理費不足以支付預算管理開支,以及其補貼策略。房協雖曾在會議中表示調整管理費與營運虧損無關,然而,租須繳付的管理費金額及房協的補貼額,其實與屋苑的管理開支及虧損息息相關,今次調整管理費亦是為了彌補因各項相關成本上升而導致的額外支出。

331. 租約的附表訂明,房協有權在管理費入不敷支時徵收「額外管理費」,但房協多次與投訴人及租接觸時,均未能清楚交代及解釋與管理費有關的疑問,以及詳細說明其補貼機制和長遠策略。故此,投訴人根本無從判斷房協能承擔多少虧損補貼及補貼能維持多久,而感到難以安心。

332. 整體而言,申訴專員認為這宗投訴成立。

當局的回應

333. 房協大致接納申訴專員的建議,並已採取下列的跟進行動: (a) 房協明確表示房協會承擔屋苑的營運盈虧,租無須憂慮。 在「長者安居樂住屋計劃」的申請表附載的「彩頤居」及「樂頤居」租約要點中,房協現已補附備註,聲明房協將因應經濟環境及營運要而調整管理月費,並對屋苑的賬目盈虧負責。此外,房協在申請簡介第 12頁有關營運安排的第 5.6段(即「如何釐訂管理費及服務費」)中,亦作出相應的說明; (b) 事實上,房協在二零一一年三月七日首次回應這宗個案時,已清楚說明調整管理費的原因。房協職員已在不同場合中清楚解釋調整是基於累積通脹及成本上升,而他們亦有提供屋苑收入的資料及營運數據予居民協會委員參考,而大部分委員均表示理解和接受。房協亦按他們的要求,將原先的加幅由 8%減至 5%,而實行的時間亦由二零一零年八月延至二 一年一月;以及(c) 房協一直主動與租保持緊密溝通,並公開屋苑的收支賬目。日後在考慮調整管理費前,房協將再加強與租的溝通,先邀請所有租出席諮詢會,並詳細解釋調整管理費的原因、提供有關數據,及解答租的查詢,避免不必要的誤會。