201 / 44 無理拒絕街市檔位繼承申請
背景
據投訴人所稱,其親是食物環境衞生署食環署街市某攤檔涉攤檔的承租人。該攤檔租約「原租約」附表三第七項涉條款訂明..有關人士可於攤檔承租人身故後三個月內業主申請承繼租約。投訴人親於二零一一年十一月去世。二零一二年,投訴人的父親獲食環署批准繼承涉攤檔租約。同年七月三十一日,投訴人父親與食環署簽訂租約「二零一二年租約」,該租約也有涉條款。簽約時,投訴人詢問該署職員,他將來是否有權繼承「二零一二年租約」。該署職員覆稱:「二零一二年租約」內容與投訴人親的租約一樣,投訴人也有「繼承權」。其後,投訴人父親獲多次續租,最後的租約的屆滿日期為二零二零年六月三十日。 二零一八年中,投訴人父親身故。同年八月,投訴人食環署申請繼承涉攤檔租約涉申請。該署拒絕該申請,其所持的理由為..根據政策,於二零一零年七月後生效的新租約,不設申請繼承租約的安排。投訴人為此多次與食環署交涉,但均不果。 此外,投訴人於二零一八年底與當區環境衞生辦處環衞辦職員會面時,要求職員提供該署通知街市攤檔租戶有關二零一零年七月後生效的新租約不附有繼承權的文件「通知文件」。投訴人亦於二零一八年底兩度致電有關職員索取「通知文件」,但該辦尚未回覆他。 二零一九年七月二十八日,投訴人申訴員公署公署投訴,並指摘食環署(a) 無理拒絕按涉條款的精神批准涉申請; (b) 在發給他的「申請街市檔位承繼所需文件檔主去世」中,或在投訴人父親所簽訂的租約中,並無表明在二零一零年七月後生效的新租約並不附有繼承權;以及(c) 遲遲不他提供「通知文件」。
申訴專員的觀察
投訴點 a)食環署解釋,因應於二零一零年有很多關於續簽街市租約的不實傳聞,食環署在二零一零年六月二日所有公眾街市攤檔租戶包括投訴人親發出「二零一零年信件」。該信件說明了當時的租戶的租約,可由其父、配偶或子女繼承。 然而,在二零一零年七月之後以「一次性轉讓安排」以外的方式例如公開競投、轉讓或繼承取得租約的人士,則不獲繼承權的安排。換言之,在二零一零年七月前獲得租約的繼承權不會受到侵損「繼承權原則」。 根據記錄,前區域市政局與投訴人親簽訂的首份涉攤檔租約的生效日期為一九八五年六月一日,並一直續約二零一二年十二月三十一日。 二零一二年五月二十三日,投訴人父親食環署申請繼承涉攤檔租約。由於投訴人親是於在二零一零年七月前獲得租約,按「繼承權原則」,食環署批准有關申請,投訴人父親的首份租約生效日期為二零一二年九月一日,並一直獲續租二零二零年六月三十日。 二零一八年八月十二日,投訴人食環署申請繼承涉攤檔租約。同年十月五日,該署人員投訴人解釋:投訴人父親首份租約即「二零一二年租約」是在二零一零年七月之後以「一次性轉讓安排」以外的方式取得,根據現行政策,該租約並不附有繼承權。 此外,根據涉條款,不論在何種情況,出租人有絕對酌情權處置涉攤檔。 食環署已澄清,除經「一次性轉讓安排」獲得租約外,只有於二零一零年七月前獲得租約的租戶即「二零一零年信件」所指的現存租戶,其租約可由其父、配偶或子女繼承。 由於投訴人父親獲食環署批出的首份租約生效日期為二零一二年九月一日,該署認為該租約並不附有繼承權,並非不合理。 此外,涉條款規定任何繼承攤檔租約的申請須於租客身故後三個月內提出,並非規定業主必須同意繼承攤檔租約申請。 鑑此,公署認為,投訴點 a)不成立。 投訴點 b)只有在二零一零年七月前獲得租約的租戶或在二零一零年七月之後以「一次性轉讓安排」取得租約的租戶才會有繼承或轉讓安排。就這類租約的繼承申請,食環署在二零一四年中修訂「繼承街市攤檔租約申請書」中的申請人聲明書的內容,並加上條文以顯示申請人清楚明白新租約將不設繼承和轉讓安排。上述安排已可令獲批准繼承租約人士知道其簽訂的租約將不會有繼承和轉讓安排。此外,在公開競投公眾街市攤檔時,相關的競投規則已清楚說明競投取得的租約均不可繼承和轉讓。 食環署發出「二零一零年信件」後,於二零一零年七月後取得租約的人士不會給予繼承權的安排已廣為檔戶所知悉。 因此,該署沒有再任何承繼攤檔租約的申請人發出相關的通知書,也沒有在「繼承街市攤檔租約申請書」或其他與申請有關文件例如「申請街市檔位承繼所需文件檔主去世」上說明有關政策。 此外,街市攤檔租約是該署與承租人共同簽訂的合約,列明雙方須履行的責任,尤其是攤檔承租人在經營攤檔業務時須要遵守的條款及條件,而租約文本已列明有關租約的生效及屆滿日期。按合約而言,如承租人離世,租約便告失效。是否容許街市攤檔租約的繼承純粹是食環署的政策,無須將限制繼承權宜納入租約條款內。 公署認為,食環署於上文的解釋並非不合理。 此外,雖然食環署並無在「繼承街市攤檔租約申請書」或相關申請文件中說明有關政策,但該署所有公眾街市攤檔租戶包括投訴人親發出的「二零一零年信件」已說明有關政策。申請人如對有關街市攤檔租約是否附有繼承權存有疑問,可食環署作出查詢。 鑑此,公署認為,投訴點 b)不成立。 投訴點 c)二零一八年十月五日,環衞辦職員職員甲與投訴人會面時已他解釋,根據現行政策,投訴人父親所持有的租約是沒有繼承權的。就該會面,職員甲沒有作書面記錄。職員甲未能記當中的細節,亦沒有印象投訴人在二零一八年底曾來電查詢,或要求該辦他提供「通知文件」即「二零一零年信件」。 食環署在二零一九年九月六日給投訴人的覆函中夾附了「二零一零年信件」副本,供他參考。 就投訴人曾否於二零一八年底要求食環職員甲提供「通知文件」,職員甲與投訴人兩者的說法迥異,在缺乏獨立佐證的情況,申訴員公署無法確定實情。 鑑此,公署認為,投訴點 c)未有定論。 然而,公署注意到,職員甲並未有就二零一八年十月五日與投訴人的會面作書面記錄,因此,就投訴人指他與職員甲會面時已要求該辦他提供「通知文件」,職員甲未能具體回覆。 基於以上所述,申訴員認為這宗投訴不成立,但建議食環署提示職員與市民會面後須快作適當書面記錄,以備日後查證。
當局的回應
食環署採納申訴員的建議,並已提醒所有員工在與公眾進行面談及收到公眾詢問/投訴後,都要作適當的書面記錄。