201 /1 0 1 沒有檢討一以象徵式租金批出的短期租約用地是否仍適合作殯儀禮堂等用途,便為該短期租約續期; 2 無理地把事涉短期租約用地費租予承租人;以及沒有詳細回覆投訴人有關事涉短期租約的終止及續約方面的提問
背景
二零一九年四月二日,投訴人申訴員公署公署投訴地政總署的某分區地政處地政處。據投訴人所稱,位於新界某鄉郊地點涉地點的建築物經常進行殯儀儀式包括撒溪錢、燃燒冥鏹和播放音樂。二零一九年年初,投訴人開始地政處投訴有關活動對附近居民構成環境及噪音滋擾,要求終止相關的短期租約。地政處告訴他,涉短期租約自一九八八年批出,核准用途是殯儀禮堂及附屬用途,禮堂是免費開放予附近居民使用的。此外,地政處有按相關適用程序批出涉短期租約。投訴人不滿處方回覆官僚,亦無終止涉短期租約。投訴人的不滿可歸納如(a) 涉地點附近的居民比 30年前增加,受滋擾者眾,但地政處未有因情況改變而檢討該政府土地是否仍適合作殯儀禮堂等用途便讓涉短期租約續期投訴點 a); (b) 地政處無理把涉土地免費租予承租人投訴點 b);以及(c) 地政處職員二零一九年三月二日給投訴人的電郵回覆未有詳細回答他同年二月四日電郵的提問,包括涉短期租約的終止及續期宜投訴點 c)。
申訴專員的觀察
投訴點 a)及 b)地政總署對於批出及一直以象徵式租金延續涉短期租約的解釋,大抵如(a) 「山邊殯葬」政策是要尊重原居民的傳統習俗,以及體恤他們的需求; (b) 涉土地大部分範圍坐落於「認可殯葬區」內,亦非毗連民居,故適合作殯儀禮堂用途; (c) 涉土地沒有長遠用途或發展,亦沒有資料顯示涉短期租約的承租人違反租約條款例如投訴人所指的經營非法殯儀館;以及(d) 地政處以象徵式租金批租涉土地及延續租約而沒有先取得相關政策局/部門的政策支持,是因為批出該租約時適用的批租程序並無此要求。 雖然上述第 a) c)點的解釋可謂合理,但第 d)點解釋則值得商榷。公署難以理解,何以地政總署一直沒有對涉短期租約這類租約以象徵式租金批出租約,以及當年批出租約時,並無規定須取得政策局/部門的政策支持的續期程序制訂合適的工作指引,因而讓這類租約與那些須取得政策支持才能續期的租約,在處理上有明顯的不同。 地政總署現時處理象徵式租金短期租約的批出或續期與否的決定有一重要原則,即須得到相關政策局/部門的政策支持,但涉短期租約這一類的租約的處理過程並不能體現這原則。地政總署理應察覺到有以上問題,並加以處理。因此,申訴員認為投訴點 a)及 b)部分成立。 投訴點 c)公署認為,地政處二零一九年三月二日給投訴人的回覆只回應了該處有按相關適用程序批出涉短期租約、說明了涉短期租約的核准用途及開展日期,以及告知投訴人,該處已轉介食物環境衞生署進「承租人有否涉嫌經營殯儀業務」的投訴,但並無回應投訴人一些疑問,例如該處辦理涉短期租約的續期宜時有否考慮涉土地周邊的狀況,以及會否因應市民的反對而終止該租約。公署認為,地政處的回覆確實有欠理。因此,投訴點 c)成立。 申訴員建議地政總署(a) 就初批出時無須取得相關決策局/部門給予政策支持的象徵式租金短期租約制訂工作指引,以指導職員如何處理例如租約續期和以象徵式租金批出租約等問題,並使之符合現時須取得政策支持的原則; (b) 就涉短期租約及其他相同性質的租約的續約申請,相關政策局/部門查詢,他們會否給予政策支持;以及(c) 提示職員日後應細心了解市民的查詢,從而作出具體回覆。
當局的回應
地政總署接納申訴員的建議,並已採取述進行動。 建議 a)地政總署已點算及檢視批出租約時無須政策支持的象徵式租金短期租約的資料,包括數目、類別、審批背景等。雖然最近某些短期租約已從相關政策局/部門獲得政策支持,檢討的目的是考慮是否須為其餘可能暫時尚未獲得政策支持的租約例如:難以確定由哪個政策局負責;負責的政策局需要更多時間研究個案的背景,制訂指引。地政總署最近已完成檢討,指出全部短期租約均可以按照現行指引處理。申訴員於二零二零年十月二十九日表示接納署方的解釋,並結束是次調查。 建議 b)分區地政處已就延續涉短期租約諮詢相關政策局/部門。假如未能獲得政策支持,涉短期租約會根據現行指引處理,包括按情況所需終止租約。 建議 c)地政處已訓示職員日後應細心了解市民查詢,從而作出更具體的回覆。