背景

405. 一九九二年四月,位於投訴人物業 (「物業甲」 毗連之政府土地 (事涉土地 附近的斜坡發生山泥傾瀉,前屋宇地政署派員到場,發現物業甲的外廊非法建於斜坡頂上。同月,投訴人致函地政總署轄下當區地政處 (「地政處」 ,表示獲悉部分外廊可能佔用了政府土地;他並指稱,在他於一九六九年四月成為物業甲的業主前,外廊已經存在。他同時申請短期租約,以把情況規範化。同年五月,地政處人員到物業甲調查時,發現投訴人的車房和花園亦非法佔用事涉土地。八月,該處就投訴人的短期租約申請諮詢各有關部門,以規範化事涉土地上車房和花園,但有部門不支持該申請。

406. 一九九三年二月,地政處致函通知投訴人其申請被拒,並發出警告:政府可根據香港法例《建築物條例》 第 123章 拆除位於事涉土地上的非法構築物。

407. 一九九八年四月,地政處向投訴人發警告信,要求他拆除所有非法構築物。同年五月,投訴人再申請短期租約,並書面承認佔用政府土地逾 30年。同年十月,地政處為此再諮詢各有關部門。有部門表示不支持該項申請,故該處認為須把個案提交地區地政會議討論。地政處分別於二零零零年六月、二零零一年五月及二零零三年四月,就該短期租約申請再諮詢屋宇署,但後者仍表示不支持。

408. 二零零五年三月,地政處再向投訴人發警告信,要求他清拆所有非法構築物,以及通知該處會否考慮申請短期租約或地契土地伸延,藉以規範化該等構築物。二零零六年二月,投訴人申請短期租約及契約修訂。延至二零零六年九月,地區地政會議批准該短期租約申請,但其中一項條款為政府須收回由一九六九年四月一日起計的「中間收益」。二零零七年五月,地區地政會議確定須收取「中間收益」連利息。

409. 二零零七年十一月,地政處把基本條款建議書 「建議書」寄給投訴人,同意把他的車房和花園規範化,但他必須清拆外廊,以及繳交「中間收益」連利息。二零零七年十一月至二零零八年九月,投訴人和其代表多次與地政總署總部和地政處商討建議書內的條11 1款。於二零零八年三月的會議上,地政總署向投訴人解釋,由於他自一九六九年起非法佔用政府土地,故須繳交「中間收益」。地政處於七月發出經修訂的建議書,只要求投訴人繳交「中間收益」,而無須繳付相關利息。

410. 二零零八年九月,地政處首次與代表投訴人的顧問公司會面。該公司指,政府從來並無要求投訴人停止佔用事涉政府土地,但事隔多年卻要他繳付「中間收益」,並不合理。該處遂再解釋收取「中間收益」的原因。四日後,該公司致函地政處,表示投訴人反對繳交「中間收益」,並指物業甲的前業主亦曾佔用事涉土地,但該處並無向該業主收取「中間收益」,並不公平。同年十月,地政處回覆,既然投訴人不接納該處於同年七月所提出的建議,但又沒有提出反建議,該處會根據法例採取行動。地政處與顧問公司於十月和十一月,再面談「中間收益」事宜。由於未能達成共識,該處於十一月根據香港法例《土地 雜項條文 條例》 第 28章 第 6(1)條張貼通告,要求投訴人停止非法佔用政府土地。

411. 二零零八年十一月,顧問公司致函地政總署,投訴地政總署無理向投訴人追討「中間收益」。地政總署回覆,指投訴人非法佔用政府土地,又不接納建議書的條件,故該署須根據法例採取行動。同月,地政處再與該公司商討有關事宜。其後,該公司再致函地政總署,就「中間收益」的金額提出質疑。地政總署於十二月回覆,解釋如何釐定金額。同月,地政總署再致函顧問公司,要求投訴人在指定限期之前繳交「中間收益」,否則地政處會於限期翌日根據法例採取行動。 其後,地政處採取土地管制行動,圍封事涉土地。翌日,投訴人繳交「中間收益」。

412. 地政總署於二零零九年一月,發出修訂建議書後,投訴人書面同意其內容,並清拆外廊。地政處遂預備簽訂短期租約。

申訴專員的觀察

413. 投訴人的投訴可歸納為下列兩點: (a) 二零零七年,地政處指投訴人自一九六九年起,一直非法佔用物業甲毗連之政府土地,因而要求他繳付「中間收益」。 投訴人不滿地政處事隔三十多年才索取有關的「中間收益」,而且期間並無指控他佔用政府土地。此外,物業甲的11 2前業主亦曾同樣地佔用事涉土地,但該處並無向該業主收取「中間收益」;及(b) 投訴人已於一九九八年提出要求,以短期租約形式租用事涉土地,但地政處沒有回覆。

414. 申訴專員認為,從以上個案描述可見,事實並非如投訴人所指,稱政府部門於一九六九年至二零零七年期間,從未指控他佔用政府土地。

415. 就投訴人不滿地政處未有同樣地向物業甲的前業主收取「中間收益」一事,申訴專員認為,地政總署未能全面打擊非法佔用政府土地,固不理想,但由於資源所限,則可以理解,亦在所難免。惟是經年未能令違例者就範,仍久不採取實質執法行動,則有助長不法行為之嫌。

416. 雖然投訴人不滿地政處收取「中間收益」,但事實上,他亦承認,自一九六九年起已非法佔用政府土地,其後至一九九二年,才申請短期租約以規範化非法構築物。經過多番轉折,終於二零零六年地政總署酌情批出短期租約時,決定把繳交「中間收益」列為條款之一,實屬理所當然。

417. 基於以上所述,申訴專員認為上文第 413段的 a)點不成立。

418. 至於 b)點,申訴專員認為,投訴人於一九九八年第二次申請短期租約時,地政處認為須把個案提交地區地政會議討論,但卻在八年後才提交。在此期間,不但沒有就該項申請作決,又沒有通知投訴人個案進展。直至二零零五年三月,該處發警告信予投訴人時,又提議他考慮申請短期租約,但對他一九九八年的申請竟隻字不提,令人不明所以;無論如何,地政處處事粗疏,亦嚴重延誤處理投訴人的申請,實屬非常不當。

419. 鑑此,申訴專員認為 b)點成立。

當局的回應

420. 地政總署接納申訴專員的建議,並已採取以下措施: 11 3 (a) 當區地政專員已提醒其職員,處理市民的申請時應避免不必要的延誤。當有關員工調職時需向繼任人交代尚未完成的個案;及(b) 地政總署總部已向各分區地政處發出便箋,告知他們兩項申訴專員的建議,提醒他們要監察處理短期租約的申請的進度及適時告知申請人,及要求各分區地政處注意有關短期租約的技術通告。 11 4