背景

395. 一九八二年十月,某大廈的發展商向地政總署轄下當區地政處 「地政處」 申請進入屬於政府土地的斜坡 粉紅色地帶 ,以便為後巷進行平整工程及整固斜坡,作用是保障大廈及後巷的安全。一九八三年三月,地政處發出批准信,批准申請,但要求發展商遵守九項條款。

396. 二零零六年十一月,地政處接獲該大廈業主立案法團 「投訴人」 投訴,指該斜坡上有大樹倒塌,對居民構成危險。二零零六年十二月,地政處指該大廈的業主有責任維修該斜坡,並要求投訴人移走斜坡上的大樹;但不為投訴人所接受。二零零七年七月,地政總署去信投訴人,指根據予發展商的換地條件中的特別條件第 16條有關削去土地的條文,大廈的業主須負責有關維修編號的斜坡 「甲斜坡」 。甲斜坡 黃色地帶 與粉紅色地帶部分相同。事涉大樹既位處甲斜坡,亦是在粉紅色地帶的範圍內。

397. 二零零七年九月,投訴人去信地政處,指既然換地條件中述及的綠色地帶已復歸政府所有成為公共後巷,大廈業主理應毋須再負上換地條件中的特別條件第 16條所述的維修責任。二零零七年十二月,地政處取得內部法律意見,指出地政處若肯定大樹坐落於甲斜坡及能證明甲斜坡曽因發展有關地段而遭修削及經過平整,則地政處有較大理據要求大廈業主負上與該大樹有關的維修責任;若大樹並非坐落於粉紅色地帶內,則地政處不能憑藉批准信的條款要求該大廈的業主負上有關該大樹的維修責任。

398. 二零零八年一月,地政處經視察後,指大樹坐落於粉紅色地帶內,而不是特別條件第 16條所述的綠色地帶,但根據批准信,投訴人有責任移走大樹及採取適當的補救措施。投訴人認為,批准信的條款,應只適用於大廈建築期內;而按上述換地條件中的特別條件,大廈業主亦只須負責因維修護土牆不當而引致的問題,毋須日常維修該斜坡。

申訴專員的觀察

399. 在審研地政總署的回應時,申訴專員發現,就大廈後山斜坡的維修責任,地政總署先後提供了不同的解釋。 10 8

400. 在初次回覆申訴專員時,地政總署指批准信之條款 4)註明,發展商須時刻 (at all times)保養粉紅色地帶,達致該署滿意。按地政總署理解,該批准信之條款 8) 雖然提到有關批准於工程完畢後便視作失效,但其實是指有關的斜坡工程必須於一九八四年二月指定限期前完成;並不代表在工程完成後,大廈的業主可把粉紅色地帶的維修責任交回政府。

401. 其後,地政總署推翻上述論據,改為認同申訴專員的看法;批准信已因工程完畢而喪失時效;因此,該函所述的維修責任與本案無關。地政總署亦認為,本案所涉的維修責任問題,應按照地段的換地條件考慮。根據換地條件中的「特別條件」第 16條,由於甲斜坡曽遭修削,大廈的業主應負責維修該斜坡。

402. 申訴專員認為,地政總署其實已等同於承認,地政處於二零零八年一月援引批准信的條款要求大廈業主負起維修粉紅色地帶的責任,是錯誤的詮釋。申訴專員認為,地政處當時草率行事,以及地政總署其後繼續堅持錯誤的態度,俱極為不當。

403. 地政總署最後援引換地條件中的特別條件第 16條,要求大廈業主負上日後維修甲斜坡的責任。然而,地政處須先證明甲斜坡是因發展有關地段而遭修削及經過平整,才可要求大廈業主負上維修該斜坡的責任。此外,按上述條款,「維修責任」似乎只限於斜坡上的「護土牆或其他支撐」 retaining walls or other support)。這是否包括移走斜坡上倒塌了的大樹,亦有待釐清。

當局的回應

404. 地政總署接納申訴專員的建議,並已採取以下措施: (a) 地政總署已按照建議尋求內部法律意見,並確立有關業主對斜坡維修的責任,依然生效; (b) 就斜坡上的樹木,是否包括在維修責任內,地政總署已徵詢土木工程拓展署及屋宇署的意見。土木工程拓展署指出,根據斜坡維修指南 岩土指南第五冊 二零零三年十二月版本,維修包括斜坡上的種植及天然的植物 包括現存樹木 。 而屋宇署則回應指建築物條例 第 123章 與有關爭論點無關; 10 9 (c) 地政處已於二零零九年十二月與大廈業主立案法團會晤及解釋有關業主須要負上維修斜坡的責任包括斜坡上的樹木;及(d) 就維修斜坡責任包括斜坡上的樹木,法團未有反對意見。然而,法團其中一位代表認為法團衹須要負責維修他們建造的護土牆,並表示法團會尋求其法律顧問有關「削坡條款(Cutting Away Clause)」的解釋。然而,地政處尚未有收到法團就此爭論點的任何跟進申述。 11 0