詳細內容

恰當之處

背景

386. 一九七二年,投訴人購入一幅新界土地 「甲地段」 。一九七六年,他獲前理民府發出放寬租約牌照 「牌照」 ,批准他在事涉地段興建一座人住屋。一九七七年,他又再獲發農用批准書 「批准書」 ,批准他在事涉地段興建兩座農用儲物室及一所豬舍。八十年代末,基於環保理由,政府當局提出,合資格的農民若同意結束業務,政府可向其發放特惠津貼。一九九二年,投訴人決定停業,政府按當時的「禽畜廢物管制計劃」向他發放津貼,並且容許他只須結業,無須拆卸有關構築物。地政總署轄下當區地政處 「地政處」 於一九九四年去信向投訴人說明,在甲地段上的農用構築物只在不改變用途的情況下才毋須拆卸。

387. 二零零七年一月,投訴人向地政處申請重建人住屋。地政處覆稱,無論投訴人是否申請重建牌照所規管的人住屋,如批准書所規管的構築物並非用作農用儲物室或已改建,地政處便會撤銷批准書,並要求投訴人拆卸有關的違例構築物。投訴人認為地政處涉嫌推翻政府當局原先容許他保留有關構築物的決定。在與數名地政處職員交涉不果後,他於二零零七年初透過一名區議員與地政處職員討論,獲覆審批程序可望於 9至 18個月內完成。然而, 8個月過後,審批工作仍未完成。

388. 二零零八年一月,地政處突然派員到甲地段視察,指投訴人的構築物有部分坐落在毗鄰地段 「乙地段」 ,又指他不應改變構築物的建築材料。投訴人解釋,他的構築物一直在原位,從來沒有改建或移位。至於改用建築物料,那是因為該構築物漏水及出現多處裂痕,故以混凝土取代已被侵蝕的木材。可是,地政處職員卻指他違法,私自重建或改建原有構築物。

389. 二零零八年十二月,地政處去信投訴人,重申上段的觀點,指有關構築物部分坐落在乙地段是「地段併圖地界修訂後的結果」。 地政處只會考慮投訴人在甲地段上的重建申請,故要求他提交重建建議書。 10 5

390. 投訴人的投訴要點可歸納如下: (a) 地政處不依「禽畜廢物管制計劃」辦事,在沒有法理依據的情況下,強行要求他拆卸原先作農業用途的構築物,又指稱他以混凝土修補構築物是私自重建或改建; (b) 地政處在事隔三十年後,才突然指他的構築物有部分坐落在另一地段上;及(c) 地政處當初透過區議員向他表示會在 18個月內完成審批他的重建申請,但一直未完成。

申訴專員的觀察

391. 申訴專員認為,地政處二零零七年一月函件所言與一九九四年的一致。地政處實無「推翻政府當局原先容許投訴人保留有關構築物的決定。」既然批准書所批准的是農用構築物,地政處在有關構築物「並非用作農用儲物室或已經改建」的情況下,要求投訴人拆卸,實屬合乎法理。既然該些構築物必須拆卸,以「混凝土修補」當然亦不可。申訴專員認為,上述 a)點不成立。

392. 政府事隔 30年才突然發現牌照所示的地界與正確圖則不符,政府確應為錯誤負責,假若當初發出牌照時已按正確的圖則發牌,今天的問題便不會出現。由於地界有誤的牌照乃由前理民府簽發,錯誤應歸咎於該部門。但因為政府架構改組,地政總署承襲了新界民政總署簽發土地牌照的工作,無奈亦要承擔此責。申訴專員認為,上述 b)點成立。

393. 地政處職員確曾於二零零七年一月出席當區區議會的城鄉規劃及發展委員會 「城委會」 ,但他當時只是概述了處理私人土地的村屋重建申請所需的時間:在一般情況下,簡單的個案約需 18個月,而複雜的個案則需時較長。投訴人的申請屬於在原來佔用範圍內重建受放寬租約牌照所規管的臨時房屋。對於這類申請,地政總署的服務承諾是:在 48個星期內完成審理;然而,若收到大量申請書,地政處便須按序審理。此外,由於投訴人的個案涉及地界問題,不能在原來位置重建,屬於非簡單個案,故審理需時。因此,申訴專員認為,上述 c)點不成立。 10 6

當局的回應

394. 地政總署接納申訴專員的建議,並已採取下列措施: (a) 地政處於二零零九年十月致電投訴人商討解決辦法。投訴人表示不會主動聯絡毗鄰地段的業權人解決地界問題。就此,地政處表示由於有關地界牽涉毗鄰地段的業權人,非地政總署的職權可以單獨解決,但地政處樂意為事涉地段業權人安排會面,期望雙方早日開始協商;及(b) 地政處其後諮詢法律意見,政府律師建議地政處可以協助投訴人獲得毗鄰地段業權人的同意,以發出原地重建許可。地政處人員於二零一零年四月與投訴人會面,投訴人表示不反對地政處與毗鄰地段的業權人進行協商,以獲取其同意投訴人於原地重建。地政處已於二零一零年四月聯絡上毗鄰地段的業權人,得到他口頭同意讓投訴人原地重建,並表示願意簽署同意書。地政總署轄下的法律諮詢及田土轉易處已審視同意書內容,地政處亦已安排毗鄰地段業權人簽署同意書,但毗鄰地段業權人於二零一零年八月突然改變主意,拒絕簽署同意書。地政處現與投訴人商議解決重建事宜。 10 7