背景

276. 屋苑甲位於香港仔內地段第 393號。根據一九七八年六月二十四日的「單邊契約」,該地段分為「甲段」及「餘段」。按一九七八年九月二十日簽訂的大廈公契,該屋苑的住宅部分位於「餘段」,而按有關分租約,公眾停車塲、街市及室內運動場主要位於「甲段」及部分位於「餘段」。上述設施分別租予運輸署、食物環境衞生署和康樂及文化事務署。平台同時座落「甲段」及「餘段」;在建築上,「甲段平台」與「餘段平台」相連。

277. 公眾停車場、街市、室內運動場及「甲段平台」全由香港房屋委員會 「房委會」 擁有。「餘段」上的物業則分別由住宅的業主及房委會擁有。

278. 按大廈公契,房委會負責屋苑甲之管理工作,並從住宅業主繳付的管理費等組成的管理基金,以收回成本的原則支取監督費;日常工作由房屋署 「房署」 執行。二零零零年,屋苑甲法團成立。同年九月一日,房署將「住宅部分」的管理工作移交屋苑甲法團。

279. 二零零六年底,法團開始籌備屋苑甲的大規模維修工程。二零零八年初,法團發現屋苑甲公用設施的保養維修責任一直都不清晰。同年三月,法團開始要求房署釐清上述責任。四月,法團投訴房署,要點如下: (a) 房委會擁有屋苑甲部分地段及設施,卻沒有分擔該屋苑公用設施的保養維修費用;及(b) 房署延誤跟進法團的要求,具體釐定保養維修屋苑甲公用設施的責任。

申訴專員的觀察

280. 關於 a)點,屋苑甲部分設施由房委會的物業 如街市及公眾停車場 與住宅共用,是不爭的事實。原則上,有關的保養維修支出應按房委會與住宅業主各佔的不可分割業權份數攤分。至於個別連接房委會物業的設施,以房署所主張的「用者自付」原則處理,亦屬合理。由此可見,房委會或房署原則上並非拒絕承擔應付的開支。

281. 房署過往的確誤以為「甲段平台」是住宅業主擁有的公共地方。至二零零八年房署產業測量師證實「甲段平台」之業權屬房委會所有,房署隨而重新負起該平台的管理責任,並於同年六月,向法團交代情況。此情況足證房署確曾誤以管理基金支付房委會物業的維修開支。因此 a)點的指控成立。

282. 不過,從房署後期之積極查證,以至退還款項,可見錯誤是無心之失,房署實無意挪用款項。

283. 至於 b),二零零八年三月,法團開始要求房署釐清漁暉苑公用設施的保養維修責任。同年五月,房署已函覆法團,提出釐定保養維修費用的原則,而其後更採取一連串跟進行動,包括與法團就有關問題進行協商。

284. 由於公用設施項目眾多,而且部分亦欠缺圖則記錄,房署需時核實及與法團商討,實未可厚非。尤其是關乎公帑之運用,房署必須慎為處理。因此 b)點不成立。

285. 綜合而言,這宗投訴部分成立。

當局的回應

286. 房署接納申訴專員的建議,並已/將採取以下措施: (a) 在二零零九年四月至十二月期間,法團向房署遞交了五份計算表,臚列法團在過往 9年來以屋苑「住宅基金」來支付房署轄下「甲段平台」之開銷等項目。房署在查證無誤的工程項目後,合共將 533,512.04之金額退還給法團。另外,房署亦將已核實的公共照明電費及燃油附加費合共 26,379.93退還給法團。至於存疑的其他項目,房署已去信法團,要求澄清及提供相關的支持文件,以便房署從速跟進; (b) 根據二零零九年七月二日舉行的第二次工作小組會議,房署曾向法團建議,倘若雙方在二零零九年年底前仍未能達成和解方案,則以「調解方式」來處理,毋須進行法律訴訟。房署亦曾提醒法團,有關調解事宜需要經過屋苑甲業主大會通過才可進行;惟法團在二零一零年一月二十九日以書面回覆房署,表示法團現階段不會以「調解方式」來解決上述事宜,