背景

51. 某「居者有其屋」屋苑的業主立案法團 法團 投訴香港房屋委員會 房委會 沒有把屋苑旁一幅向地政總署暫借的斜坡交還該署,而且把保養斜坡的責任轉嫁給屋苑業主。此外,該屋苑第二期的售樓書沒有向買家說明這項責任,對他們不公平。

52. 事涉屋苑分兩期興建。房委會在出售第一期樓花約一年後,獲地政總署批准暫時借用毗鄰的斜坡作為工地。有關土地契約訂明,承租人須負責管理及維修該斜坡,直至另行通告為止,而地政總署在有需要時才會收回斜坡。屋苑的公契由房委會擬定,並於屋苑首名買家簽署樓契時生效。大約十八個月後,房委會開始出售屋苑第二期;而在四個月後,建築工程完成。房委會要求地政總署收回斜坡,但該署拒絕。兩年多後,地政總署去函屋苑業主,要求清理事涉斜坡上的垃圾,但法團表示一直不知道須承擔這項責任。

53. 房委會最初認為只須暫時負責管理及維修斜坡,但仍在公契內加入有關條文,以確保在屋苑建成後至地政總署收回斜坡前,由業主共同承擔管理及維修事涉斜坡的責任。地政總署其後雖表示無意收回斜坡,但正研究斜坡的長遠土地用途,故此房委會沒有跟進有關問題。

54. 屋苑第一及第二期的售樓書已提醒買家須參閱地契及公契。買家揀樓時,房委會亦向他們展示公契內容摘要,其中列明業主須保養「所有斜坡」,而買家均曾簽署聲明書,表示了解須承擔斜坡的管理及維修責任。此外,律師亦曾向他們解釋公契的主要內容。

申訴專員的觀察

55. 申訴專員認為透過土地契約把保養斜坡的責任加諸承租人身上,而承租人 在這宗個案中是房委會 再把責任轉嫁給屋苑未來的業主,雖是地產發展的慣常做法,但事涉斜坡的契約並沒有訂明租用期限。換言之,房委會或業主可能須為暫借的斜坡擔負起永久的保養責任。對於這種不合理的條款,房委會並沒有與地政總署磋商或交涉,以保障本身或業主的權益。因此, a)項投訴部分成立。

56. 一般買家未必有充分機會或足夠知識,去了解地契及公契的所有細節,他們通常會依頼發展商對重要資料的公布,以及律師對有關法律責任的提示與解釋。屋苑第一期樓花發售時,公契尚未訂立,買家根本無從知悉須負責保養斜坡。房委會其後決定把保養責任轉嫁給未來的業主時,理應盡快通知買家,讓他們考慮是否願意繼續完成樓宇買賣手續。 房委會所提供的資料,並未能確定律師曾提示買家注意新增的斜坡維修保養責任。

57. 到屋苑第二期開始出售時,公契已經生效,但房委會沒有明確指出該斜坡的保養責任。該期的售樓書附圖雖有顯示業主須負責保養的若干斜坡,但是,事涉斜坡並沒有包括在內。

58. 申訴專員認為,房委會沒有及時全面披露影響買家權益的重大事情,實屬不當。房委會亦沒有遵照法律改革委員會的建議,在售樓書內向買家清楚指出「實在或潛在的保養斜坡責任」。因此, b)項投訴成立。

當局的回應

59. 房委會已經接納申訴專員的建議,並已採取以下措施: (a) 房委會已在二零零七年十二月十八日與法團實地視察有關斜坡,並在二零零八年一月七日致函法團,書面確認由房委會直接管理及維修斜坡,直至地政總署收回為止; (b) 房委會已發出內部指引,提示有關人員在處理租用政府土地時,避免接納不合理條款;以及(c) 房委會已檢討現行於售樓時披露重要資料的做法,及已提示有關人員在擬備售樓資料時,須於售樓書向買家清楚說明任何特殊責任,並盡快及清楚地提示買家注意任何新增的條款,以保障買家的權益。