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63. 於二零零四年十月,投訴人就民政事務總署拖延處理他投訴屋後一幅護土牆滲水一事作出投訴。投訴人其後於二零零四年十一月同時投訴地政總署。

64. 申訴專員經調查後發現,地政處在接獲投訴後,並沒有迅速採取行動以釐清護土牆的業權和維修責任誰屬。申訴專員認為地政處執行職務的態度散漫,該處於接獲投訴時,理應先行確立土地業權。

65. 其後,地政處提出「受惠人須負責維修」的原則及其他理據,確定投訴人作為地段業權人,有責任維修保養該護土牆。

66. 申訴專員認為地政處在處理事件時有數次的疏忽。因此,這項投訴成立。

67. 地政總署已接納申訴專員的建議,訓誡有關職員在處理投訴時須積極辦事,以免引起任何不必要的延誤。就護士牆的維修責任的爭議,地政總署已於二零零五年四月去信投訴人作出澄清及提醒他作為該地段的業權人,必須負責維修護土牆。該署並未收到投訴人的回覆。

68. 地政總署亦已就「受惠人須負責維修」的原則(下稱「該原則」)尋求法律意見,並已向申訴專員澄清該署引用該原則的理據,以及投訴人作為地段業權人必須負責維修護土牆的理由。 案件編號 2005/0985:沒有監督某項小型屋宇建設工程,以及在小型屋宇建築工程豁免證明書中列入一項誤導性條件。

69. 丈量約份第 256約地段第 708號 (有關地段 及丈量約份第 256約地段第 707號 (投訴人的地段 均在二零零零年二月三日根據小型屋宇政策以私人協約方式批出。這兩個地段原擬發展為兩座半獨立式的小型屋宇。

70. 於二零零四年二月十九日,有關地段的承批人獲發建築工程豁免證明書。該建築工程豁免證明書包括一項標準條件,規定「申請人在根據香港法例第 123章妥為完成地盤平整工程前,不得展開任何建築工程」。

71. 投訴人的小型屋宇展開地盤平整工程的時間明顯較有關地段的屋宇為早。不過,有關地段上的建築工程進度卻超越投訴人地段上的工程。因此,投訴人懷疑有關地段的工程並沒有遵從適當的程序進行,並可能影響他的屋宇的斜坡地基工程。

72. 投訴人分別在二零零五年四月四日和二零零五年四月二十日去信屋宇署和地政處以表達他的關注。由於有關的地盤平整工程圖則是由屋宇署審批的,地政處遂把個案轉介屋宇署以作評核。屋宇署在二零零五年五月十七日進行了視察,證實有關地段的地盤平整工程已經大致完成,該地段並無結構上及土力方面的危險,而毗鄰的地段,即投訴人的地段,亦沒有受到不利影響。

73. 於二零零五年五月二十日,屋宇署回覆投訴人,表示有關地段的地盤平整工程已按照核准圖則大致完成。屋宇署在二零零五年五月二十日致地政處的便箋中指出,在地盤平整工程完成之前豎建新界豁免管制屋宇,於某些情況下可能會構成危險,因此建議在日後的新界豁免管制屋宇豁免證明書中規定,如果地盤情況許可,必須在豎建新界豁免管制屋宇之前完成所需的地盤平整工程。

74. 地政總署承認,對地盤不會構成危險的個案,即使未得屋宇署證明地盤平整工程已妥為完成,有關的建築工程仍可展開。

75. 申訴專員注意到,負責平均每三個月巡視地盤一次的地政處人員並沒有遵照地政指示所訂明的時間表進行視察,以監督有關的建築工程。此外,地政處亦沒有確保建築工程豁免證明書就是項小型屋宇發展工程所訂明的「標準條件」已被執行。

76. 地政總署接納了申訴專員的建議,並採取了以下的行動: (a) 地政總署已要求新界各分區地政處就監督小型屋宇發展工程而可切實進行實地視察的次數提供意見。地政總署在收集到新界各分區地政處的意見後,已著手檢討地政指示。 (b) 地政總署在諮詢過屋宇署和土力工程處後,已考慮並實施有關的建議 -檢討應否視乎需要才在建築工程豁免證明書中納入所謂的「標準條款」,並事先在適當的情況下諮詢屋宇署;一旦把任何有關的條款納入豁免證明書,便須確保會嚴格執行;以及把地政處擬因安全等理由執行「標準條款」的所有個案通知屋宇署。 地政總署已在二零零六年七月向新界各分區地政處發出便箋。該署正安排修訂地政指示以體現上述的建議。 案件編號 2005/0991:沒有就某鄉村一項掘路工程展開調查及採取糾正措施,以致投訴人屋旁的排水渠被阻塞。

77. 於二零零四年九月底,地政處收到投訴人透過綜合電話查詢中心所作的投訴。該項投訴內容是關於投訴人屋旁的新修建石階造成排水渠淤塞事宜。

78. 自二零零四年十月起,地政處進行了數次實地視察,嘗試查出有關工程由誰負責。路政署、渠務署及水務署均證實沒有批准工程進行。地政處繼而要求民政事務處跟進此個案。民政事務處於二零零五年三月底回覆指排水渠並非由該處建造。水務署於二零零五年四月接獲地政處的轉介後,着其承辦商進行實地視察,發現渠口淤塞與水務署於二零零二年進行的喉管更換工程無關。不過,鑑於清除淤塞的工序並不複雜,該承辦商遂義務進行清理工作。

79. 地政處至今仍未能查出排水渠淤塞應由誰負責,相信事件可能涉及非法挖掘工程。

80. 申訴專員認為,地政處可採取較彈性的策略,先解決塞渠的問題,然後才追究責任。事實上,各分區地政處有責任妥善處理在未批租政府土地上發生的問題。按此原則,儘管找不到事涉者,地政處仍須承擔最終的清理責任,但遺憾的是地政處並沒有主動處理問題。總括而言,雖然有不同的因素妨礙了調查工作,但在拖慢處理投訴人的個案方面,地政處確須承擔部分責任。

81. 就申訴專員認為地政總署應避免轉介個案,地政總署解釋由於解決這類問題的關鍵是需要進行技術性的工程,例如移除混凝土使排水渠外露、清理淤塞、以及進行修復工程。地政總署並不具有解決有關問題的技術知識。分區地政署已主動擔當中樞經理的角色,透過實地查詢及要求其他部門協助 跟進來調查事件。分區地政處向民政事務處作出轉介,原因是民政事務處乃負責推行鄉郊小工程計劃的主管部門,而該計劃目的就是在於改善鄉郊基礎設施及居住環境。

82. 申訴專員建議分區地政處應代表政府處理所有在未批租政府土地內,而又不屬於其他政府部門或機構的職權範圍的問題,就此地政總署已向申訴專員解釋為何未能全面接納該建議。地政總署解釋,申訴專員的建議超越了地政總署的角色及職權範圍,使其涵蓋所有可能在未批租政府土地內出現,但與土地管理本身無關的問題。

83. 然而,地政總署接納了申訴專員要求該署更積極及靈活地處理問題,避免作費時失事的轉介的建議。地政總署已向各分區地政處及有關組別發出便箋,提醒他們應有中樞管理概念,並需要以靈活及積極的方式處理查詢。