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207. 投訴人自一九九一年起租住九龍某公共屋邨的單位。二零零一年,該屋邨被納入租者置其屋計劃,而投訴人亦購入所居單位。房署在出售單位前曾進行修葺,包括更換水喉、維修坐廁和地台,及更換浴缸等,有關工程由房署的外判管理公司(管理公司)負責。 在修葺工程完成後約一個月,投訴人發現單位內有滲水

208.現象,並且影響到下層單位。管理公司重新維修有關項目。在維修工程完成後,投訴人發現浴缸底仍然漏水,並且令客廳的地板浸至變形和發黑。投訴人再向管理公司反映問題,但管理公司卻遲遲未有派人跟進,致使地板受損更甚。投訴人於是在二零零三年三月開始向房署投訴,同時向管理公司索償。

209. 房署解釋,早在二零零二年年中,已察覺到管理公司處理維修工作的整體表現差劣。雖然房署多次發出口頭警告及書面警告,但該公司仍無明顯改善。二零零三年三月,房署轄下外物業服務公司檢討委員會(檢討委員會)對該公司進行聆訊,並給予警告,但房署並沒有進一步處分該管理公司。

210.在投訴人堅持及房署施壓下,管理公司終把維修工程完成,但漏水情況仍反覆出現。投訴人於二零零三年一月至十二月期間不斷要求管理公司再進行維修,不過,管理公司在二零零三年十一月三十日已約滿,自此房署直接處理有關事宜。

211. 申訴專員認爲,房署既然在二零零二年年中已察覺管理公司表現差劣,而且在處理投訴和監管工程方面都不理想,經多次警告無效,並要檢討委員會提訊和發出警告,房署理應更緊密地監察管理公司的工作。況且,房署屢次收到投訴人求助的信息,但只把投訴轉介予管理公司,除視察其匯報外,並無採取任何行動確保投訴人的問題得以解決。 申訴專員同意在外判制度下,房署根據合約把投訴轉介

212.管理公司處理是合理的。但外判管理公司只是房署的代理人,所有責任最終仍須由房署承擔。房署在這次事件中,並未充分履行其屋邨管理和監察代理人的職責。 至於爲投訴人修復地板的問題,申訴專員建議雙方盡快

213.商討,早日達成共識,否則便應把問題交由法庭裁決。

214.申訴專員認為房署雖然有留意管理公司的表現,但卻流於被動,未能有效監管。故此,申訴專員認為這宗投訴成立。

215.房署接納申訴專員的各項建議,並探取下列措施: (a)房署於二零零五年三月初為投訴人完成所有維修工程,當收到正式維修付款單後,會按管理合約條款向管理公司索回有關維修的費用; (b)房署已為投訴人更換客廳受損的柚木地板; (c)房署於二零零五年六月三日向前線經理發出指示,提醒他們在管理公司未能妥當完成維修工程時,須及早介入解決問題,並需按合約條款向管理公司收回有關費用; (d) 房署會加強監察現有的外判制度,以期為公屋租戶提供更有效率的服務;以及