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276.二零零四年一月,投訴人對地政總署及差餉物業估價署(差估署)(另有其他部門)作出投訴,指該等部門在有關地段於一九七八年及一九九三年兩度重建後並沒有調整有關地稅。二零零三年,地政總署才對有關地稅作出具有追溯力的調鏊,並要求現時業主繳付自一九七八年九月起計的欠款。投訴人認爲這對現時業主來說並不公平,原因是部分欠款應由前業主繳付。

277. 一九七零年代,大批可續期政府租契的期限屆滿。租契持有人可為其租契再續期75年,但須繳付政府重新釐定的新地稅。A地段的業主當時申請為其租契續期,並獲政府於一九七三年五月五日以「代替續期換地條件」批租該地段,租期由一九零一年一月一日起生效,爲期150年。有關的換地條件訂明由一九七三年一月一日至二零五零年十二月三十一日的地稅爲每年84,874元。其後,由於A地段的部分土地交還政府,有關地稅由一九七七年一月十九日起調整至每年82,840元。 在A地段的租契續期後不久,政府於一九七三年六月二

278.十日宣布給予可續期租契的持有人地稅優惠,包括政府會為租契續期,但不會根據相關土地註冊處通函重新釐定地稅,而改為徵收有關地段應課差餉租值3%的金額作爲新地稅。若地段重建,政府會按照新大廈的應課差餉租值計算地稅。

279. 根據有關通函,A地段自一九七三年七月一日起的地稅應為租契所訂明的金額,或相等於A地段應課差餉租值3%的金額,以較低者為準。由於A地段當時的應課差餉租值頗低,其地稅減至每年536元,直至A地段重建為止。屆時當局便需對其應課差餉租值作出調整,並按此調整有關地稅。 一九七八年,A地段首次重建,其地稅應上調至每年8,280元。一九九三年,A地段再重建,其地稅應再調整至每年82,840元。然而,庫務署一直只要求業主繳付每年536 元的地稅,自一九七三年起並沒有作出任何調整。

281. 在二零零二年前,差估署沒有察覺事涉地段的地稅受通函所規管。因此,A地段兩次重建後,差估署都沒有把新的應課差餉租值通知庫務署,庫務署亦因而沒有根據新的估價,要求業主繳付新調整的地稅。二零零二年六月,差估署在例行檢查租契記錄時,發現A地段已兩度重建。該署認為A地段重建後可能要調整地稅,並於二零零二年七月十七日把此事通知地政總署。地政總署與差估署舉行會議,並徵詢其法律諮詢及田土轉易處的法律意見後,決定A地段須根據通函繳交地稅。地政總署向差估署查詢 A 地段於第一及第二次重建後的應課差餉租值及其生效日期後,於二零零三年七月十七日向現時在A地段的樓宇的管理公司發出繳納地稅通知書,追收自一九七八年九月一日起少付的地稅合共 868,420.20元。 經調查後,申訴專員認為,A 地段於一九七八年及一九九三年重建時,差估署並沒有根據「官地續約政策及指引」通知庫務署新的應課差餉租值。因此,庫務署亦沒有要求業主繳付新地稅。另一方面,地政總署亦沒有通知差估署新落成大廈的名單。差估署及地政總署均沒有根據既定程序處理 A地段兩次重建後的地稅事宜。因此,投訴人對該地政總署及差估署的投訴成立。 地政總署有責任把新大廈的名單告知差估署,以便後者

283.評估其應課差餉租值。然而,地政總署於一九九三年並沒有提醒差估署須爲 A 地段新建成的發展項目重估差餉。儘管如此,地政總署認爲 A地段現時的業主在法律上有責任繳付地稅,包括一切欠繳的地稅。 地政總署及差估署已接納並落實申訴專員的建議如下:

284. (a)由二零零四年十月起,地政總署已加強宣傳有關信息,提醒準買家在完成物業買賣前,必須透過其律師進行查核,以確保有關地稅已全數付清;以及(b)地政總署與差估署已考慮可行的改善措施,以免類似事件再次發生。差估署已修訂有關的部門常務技術指令,並於二零零五年四月發出該指令。該指令闡述有關為重建大廈釐定地稅的程序,包括差估署及地政總署為重建大廈釐定地稅方面各自的職責。地政總署現正編製一份該通函適用土地的總目,以便差估署日後監察重新釐定地稅的工作。