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118. 投訴人為一屋苑的住客,他們購買了香港房屋委員會 房委會 推出在「可租可買計劃」第一期出售的「重建置業計劃」單位。他們於二零零一年十二月向申訴專員投訴房屋署下列事項: (a) 房屋署於推售在「重建置業計劃」下有關屋苑的一大廈單位時,誤導他們,沒有在售樓文件中說明屋苑內其餘各座大廈均為租住公屋大廈; (b) 房屋署包庇該屋苑的業主立案法團管理委員會,由房委會所委任的物業管理公司派員陪同管理委員會主席,出席土地審裁處的聆訊,而提出訴訟的小業主則得不到如此厚待; (c) 房屋署在該屋苑的業主大會上投票,違背其在業主大會上保持中立的承諾; (d) 房委會持有屋苑的大部分業權,同時又是管理公司的監督和公共房屋政策的決策及執行機關,在多重身分下,造成利益衝突。再者,房委會意圖隱瞞這些衝突;以及(e) 房屋署在大廈管理事宜上,剝奪業主的自主權。

119. 經調查後,申訴專員察覺屋苑的售樓書說明「屋苑內部分單位 大廈可能作為出租公屋之用」,夾附的圖則也清楚註明,屋苑內其他大廈為資助房屋,而資助房屋包括出租或出售的公共房屋。買家在選購單位前,應已詳閱上述資料,然後才作出決定。因此,投訴 a)項不成立。

120. 至於投訴 b)項,申訴專員得悉物業管理公司受僱協助業主立案法團管理屋苑的事務,應與管理委員會合作,自然有責任派職員陪同管理委員會主席出席聆訊。但是,向審裁處提出申請的業主並不代表全部業主,故管理公司沒有派職員陪同他們出席,並非不合理。因此,投訴 b)項不成立。

121. 有關投訴 c)及 e)項,投訴人指房屋署雖曾承諾在業主大會上保持中立,後來卻在會上投票,反對兩項提議:即由房屋署承擔費用,在各大廈的走廊安裝窗花,以及解散管理委員會。房屋署解釋,房委會身為其中一名業主,已按照所擁有的業權份數每月繳交管理費,第一項建議並不合理。至於第二項建議,房屋署表示,業主大可依據《建築物管理條例》撤換個別不稱職的委員,無需解散整個管理委員會,否則法團的運作以至整個屋苑的管理可能會受到嚴重影響。申訴專員認為房屋署只承諾在一般情況下保持中立,而不是在任何情況下都會保持中立。所以,這兩項投訴不成立。

122. 而投訴 d)項,申訴專員認為房委會的不同角色並沒有利益衝突。 因此這項投訴不成立。整體來說,所有投訴均不成立。

123. 雖然如此,根據申訴專員的建議,房屋署採取了下述行動: (a) 房屋署考慮過分契的可行性,但認為不論是房委會還是私人發展物業,為混合業權的發展物業訂立單一公契,是十分普遍的做法,而且這樣安排可保障屋苑全體居民的利益。再者,事涉屋苑的公契為法律文件,對房委會及每個業主均具約束力,而屋苑的日常管理事務,亦以此為法律依據。因此,不應為解決紛爭而應個別業主或住客的要求修改公契。此外,修改公契須得到全體業主 包括承按人 同意,倘提出修改動議,房屋署預計在商討過程中,會涉及不同的意見,引起更多的紛爭。事實上,倘有關的業主能考慮屋苑居民的整體利益,和衷共濟,紛爭也不難解決;以及(b) 關於日後同類型屋苑在管理安排方面的建議,房屋署會因應個別混合業權發展物業本身的情況,考慮最適當的管理模式。一般而言,每個發展物業以一個整體項目來規劃和設計,而所有居民均有權享用屋苑內的公共設施和分擔管理及維修的責任。單一的公契可確保各項權利及責任得以公平分配。但無論如何,房委會現已停止所有的發展計劃,日後混合業權發展物業管理模式的問題對房委會來說亦暫不存在。