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按照集體官契(現稱政府契約),投訴人擁有一幅註冊面積為364.1

114.本方米的農地。在一九九七年四月二日,投訴人以分割契據的方式將該農地分割爲一大一小兩幅土地。事後發現,這兩幅分割後的土地,經測量的面積合計為547.3平方米,較註冊面積364.1平方米為大。 投訴人擬出售該幅面積較小的土地,並已簽訂買賣合約,但由於

115.上述面積差異,須暫緩交易。一九九七年十月三日,投訴人向元朗地政處申請更正差異之處,並說明本身已簽訂買賣合約,但因面積差異而須暫緩交易。

116. 在一九九七年十一月至一九九八年三月期間,元朗地政處曾三度向投訴人的律師發出簡覆。在一九九七年十一月三日的第一封簡覆中,元朗地政處告知投訴人,該處仍在徵詢元朗法律諮詢及田土轉易處的意見;而在一九九八年一月六日的第二封簡覆中,則告知投訴人有關事宜“仍在處理中“。

117.|在一九九七年十一月至一九九八年三月期間,元朗地政處徵詢元朗測量處的意見,以決定分割契據及有關圖則所載的面積是否可予接納。一九九七年十二月四日,元朗測量處答覆元朗地政處,有關圖則可予接受,並表示該幅小面積的土地以及該幅大面積的土地其中部分,均位於重建計劃的收地範圍內。不過,元朗測量處並無特別就更正事宜發表意見。

118.一九九八年五月五日,元朗地政處通知投訴人的律師,指由於該處工作繁重、人手不足,而此類個案不屬優先類別,故暫時不能處理其當事人的申請,但該處會在適當時候檢討有關情況。一九九八年五月二十二日,元朗地政處並給予代表投訴人查詢此事的元朗臨時區議員類似的答覆。一九九八年七月八日,元朗地政處決定於半年內檢討這宗個案,但該處並無通知投訴人這項決定,直至一九九八年十一月二十三日投訴人向元朗地政處查詢進展時,才予告知。

119.|一九九八年十一月二十六日,投訴人向申訴專員投訴。一九九九年一月四日,元朗地政處致函投訴人的律師,請其通知投訴人擬備更正契據及圖則供元朗地政處批核,並安排在繳交合適的手續費後,簽立獲批的更正契據和辦理註冊手續。一九九九年一月二十五日,投訴人的律師把更正契據草擬本連同分割契據副本送交元朗地政處。一九九九年二月十一日及十三日,投訴人再作查詢。一九九九年二月十五日,元朗地政處回覆投訴人的律師,指該處會徵詢元朗法律諮詢及田土轉易處的法律意見,以及元朗測量處的意見,並於六個星期內再與他們聯絡。一九九九年二月二十日,投訴人向元朗地政處作出書面投訴。一九九九年三月十六日,地政處答覆投訴人有關進展。

120.一九九九年三月二十四日,元朗法律諮詢及田土轉易處答覆元朗地政處,表示如元朗地政處信納有關記錄確有差異,則政府便不應拒絕更正。一九九九年三月二十六日,元朗測量處建議元朗地政處,在政府決定是否有必要與承租人簽訂更正協議前,須首先確定引致差異的原因及指稱差異的幅度。元朗地政處遂於一九九九年四月一日將這情況通知投訴人的律師。 申訴專員最初認為投訴成立,因爲:

121. (a) 一九九七年十一月三日的第一封簡覆陳述失實,而當局應早日諮詢法律意見; (b) 投訴人的律師早已向元朗地政處表示,能否完成物業交易須視乎有關問題能否解決而定;因此,元朗地政處應知道,投訴人極為重視早日完成交易; (c) 當元朗地政處在一九九八年七月八日決定於六個月內檢討該個案後,應盡早將決定知會投訴人; (d) 若元朗地政處在第一時間知會投訴人有關的原委,則就算延緩處理投訴人的申請,或倘可接受。申訴專員認為元朗地政處誤導了投訴人; (e) 由於部門缺乏有關指引,元朗地政處人員會感到難以處理這宗較爲複雜的個案;以及(f)一九九九年三月,當元朗地政處接獲元朗法律諮詢及田土轉易處及元測量處的意見時,已是投訴人向元朗地政處提交申請的17個月後。

122.申訴專員與地政總署的人員會面後,獲得進一步有關資料,資料顯示: (a) 在分割一個註冊地段時,業權人應聘用一名合資格的土地測量師,以製備圖則。圖則內要載有有關地段或分段經測量的面積,然後以分割契據形式送交土地註冊處註冊分割的地段及有關的土地界線圖則; (b) 如出現差異,由業權人聘用的合資格土地測量師可要求地政總署澄淸有關情況,然後才將土地界線圖則提交土地註冊處,但這項要求並不是《土地測量條例》(第473 章)所訂下的專業守則所規定; (c) 元朗地政處於一九九八年六月確定,收地不會影響任何更正契據的申請。元朗地政處一九九八年六月二日致投訴人律師的信件中指出,土地管理組正在處理該宗更正申請; (d) 元朗地政處在談及何時檢討個案時,用上“在適當時候”的字眼,但沒有保證會在檢討後處理該個案。然而,地政總署同意將來會考慮定下確實的時間;及(e) 一九九七年十月至一九九八年五月期間,地政總署正在研究是否可進行有關更正工作。

123.申訴專員檢討該個案後認為: (a) 地政總署在一九九九年五月十八日討論申訴專員調查報告初稿時才提供收地資料及有關檔案,做法極爲不當。申訴專員認爲這並非個別事件,因爲以前亦曾發生過類似事件,並強調有關當局應在投訴調查期間,向申訴專員提供一切有關資料; (b) 申訴專員留意到,當局於一九九七年十月二十五日,即接獲更正申請後不久,於憲報刊登一道路工程的公告,而該工程涉及收回投訴人的土地。投訴人及其兒子於一九九七年十二月十二日就收回其土地提出反對。該項反對由拓展署及元朗地政處的徵地專案小組處理。在投訴人及其兒子於一九九八年五月八日撤回其反對前,他們同時就更正及收地事宜,與元朗地政處的徵地專案小組及拓展署進行討論。討論於一九九八年二月至六月期間進行;申請專員留意到,元朗地政處徵地專案小組的代表於一九九八年二月十三日的會議中,敦促投訴人與元朗地政處的土地管理組跟進一項事宜; (d) 申訴專員留意到,在更正土地註冊面積的更正契據完成之前,元朗地政處是以原來註冊的土地面積來計算收地的補償。申訴專員認為此舉顯示收地並不影響處理要求更正的申請; (e) 申訴專員認為,雖說元朗地政處的有關組別有互相聯繫,但該處的徵地專案小組及土地管理組即使在收地事宜解決後,仍沒有就有關事宜作出聯繫;亦沒有證據顯示,一九九八年六月二日的信件,曾送交該土地管理組;根據對一九九七年十一月三日及一九九八年一月六日的首兩封簡覆的理解,申訴專員並不接納元朗地政處於一九九七年十月至一九九八年五月期間已在處理該個案。再者,檔案資料顯示,負責人員曾於一九九八年三月十八日要求元朗測量處爲更正契據製備修訂圖則,此舉與更正事宜有關。第三,若處理程序分為若干步驟,則地政總署理應在最初就投訴給予意見時,將此點告知申訴專員。申訴專員認爲,元朗地政處要用七個月才可確定是否處理該個案,此點不可接受;以及(g) 有一點可為地政總署稍為開脫過失— 該署所提供的資料清楚顯示,在投訴人於一九九八年二月至六月期間與拓展署及元朗地政處就收地事宜進行磋商時,投訴人已清楚知道土地的面積是有差異。 申訴專員把其結論由投訴成立改爲投訴部分成立。

124.就申訴專員的建議,地政總署已實施下列措施:

125. (a) 已於一九九九年七月五日發出道歉函予投訴人;以及(b) 已於一九九九年十一月十九日發出部門指引,以便屬下人員在處理因私人物業交易而起的更正私人土地註冊面積的申請時,有所依循,以及就如何辦理更正契據事宜,包括尋求專業人士協助等,向申請人提供意見。

126.至於申訴專員的建議,要求加快處理投訴人更正其土地冊面積的申請,據測量報告顯示,面積差異是由於毗鄰私人土地長期被佔用所致。故此,投訴人必須先行與其毗鄰的土地業權人解決面積出現差異的問題,方可更正其土地註冊面積。