背景

639. 投訴人投訴房屋署沒有採取有效措施改善所居住公共屋邨(該屋邨)商舖被濫用的問題,以及房屋署職員態度惡劣。

640. 投訴人於二零一三年十一月二十九日向申訴專員公署 公署 指稱房屋署失職,沒有處理他關於屋邨管理的投訴 包括狗隻隨處便溺、環境衞生問題及舖位被濫用作貨倉 及沒有監管管理公司做好該屋邨的管理工作。

641. 二零一四年一月二十七日,房屋署同步回覆投訴人及公署,說明房屋署就投訴事項所採取的跟進行動及改善措施。房屋署當時表示,除該屋邨某商舖 事涉商舖 因計劃裝修而暫停營業外,其他位於該屋邨其中一座樓宇三樓平台的商舖均有營業,亦沒有發現有商舖作貨倉用途。公署遂於二月二十六日就個案回覆投訴人。

642. 二零一四年三月二十及二十一日,投訴人電郵公署,指出房屋署並沒有改善該屋邨濫用舖位的問題 投訴點 a)),以及職員態度惡劣 投訴點 b)),要求公署覆檢個案。

申訴專員的觀察

投訴點 a)

643. 房屋署於公署最初查詢時曾表示,除事涉商舖因計劃裝修而暫停營業外,其他位於該屋邨的商舖均有營業,亦沒有發現違規情況。然而,根據公署的職員實地視察,投訴人指稱的部分違規事項確實存在。

644. 就事涉商舖而言,公署根據房屋署提供的營業時間 星期一至五上午十一時至下午三時 於二零一四年十二月十九日再度安排職員進行實地視察,證實該商舖有開門營業,亦未有發現租戶在舖內飼養狗隻或存放貨物。惟當公署職員進入舖內時,發現舖內無人,呼喚亦無人回應,因此不能光顧。此外,公署職員發現當日有商舖甲並沒有營業,故亦沒有在舖外放置貨物。商舖乙正在經營美容業務。

645. 綜合房屋署與公署的調查結果,公署相信,商舖甲及商舖乙均有正常營業。至於事涉商舖,雖然公署安排職員第二次進行實地視察期間有開門營業,但因舖內無人,顧客亦無從光顧。而該商舖曾申請進行接近四個月的裝修卻從未動工,加上舖內的陳設及營業時數,公署對其是否真正經營沖曬業務依然有極大疑。

646. 房屋署聲稱,事涉商舖自二零一三年七月租約生效至二零一四年一月申請裝修期間一直有營業,但房屋署未能提供任何記錄或照片證明,只表示沒有該商舖的違規記錄。然而,自公署介入後,管理公司於二零一四年四月對事涉商舖有頻密的巡查,且有詳細的巡查記錄,但其他日子卻沒有類似記錄。由此可見,雖然房屋署在發現問題後有作出跟進,但房屋署對商戶的營運情況(特別是營業時數 缺乏恆常記錄,以致未能及早發現問題並採取行動。公署認為,既然商舖的租約對商戶的營運 包括營業時數、業務類型、招牌的展示等 有清晰規定,房屋署便有責任切實執行有關規定。為此,房屋署有需要改善管理公司的巡查工作及記錄系統,確保管理公司正視商舖違規的問題。

647. 此外,事涉商舖自二零一四年一月申請裝修以來一直未有動工,直至房屋署多番催促及發信警告,事涉商舖才於五月恢復營業。正如房屋署所述,從商業角度而言,租戶理應盡快完成工程以恢復營業。公署認同,如有關商舖是正常經營業務,租戶會盡快完成裝修工程並重新開業,房屋署亦無需就裝修工程定下期限。但這宗個案顯示,商戶有可能以裝修工程作為不經營業務的藉口。因此,公署認為,房屋署應考慮是否需要於批准裝修申請時加入附帶條件 例如期限,如租戶欲延長期限須再向房屋署申請及提出理由 。

648. 至於其他商舖,投訴人、房屋署及公署職員均曾發現不同的商舖發生違規行為 例如經營補社、在舖內出現狗隻等 ,可見有關違規行為依然不時發生。經公署介入後,房屋署已作出積極跟進,並對有關租戶採取適當行動。

649. 公署明白房屋署出租商舖時加入各項限制條款,目的在於確保商戶提供居民所需的服務。公署亦相信房屋署是收取較低廉的租金,以鼓勵商戶以相宜的價錢提供產品和服務,因此,房屋署才會對有關商舖的經營作出如此詳細的規管。但如有關商舖不按租約條款經營,不能為居民提供所需服務,便違反了房屋署的意願。公署認為,房屋署有需要認真檢討其租約條款,考慮是否有需要對商舖的營運作出如此詳細的規管,特別是某些行業 如沖曬店、縫紉店等 可能已不合時宜。房屋署亦可考慮是否應該讓市場調節其運作。縱觀以上所述,申訴專員認為,投訴點 a)部分成立。 投訴點 b)

650. 就投訴人指稱職員甲未有回答他的查詢及態度惡劣,有關職員作出否認,在缺乏其他獨立佐證的情況下,公署無從評論。 至於投訴人指職員甲拒絕讓其與上司對話,公署認為,職員甲是處理投訴的前線人員,職員甲嘗試先處理其查詢,並無不當。無論如何,據公署了解,投訴人已於二零一四年七月三日與職員甲的上司及物業管理公司的代表會面,討論該屋邨的管理問題。鑑於以上所述,申訴專員認為,投訴點 b)不成立。

651. 綜合以上所述,申訴專員的結論是,這宗投訴部分成立。

652. 申訴專員建議房屋署: (a) 繼續緊密監察及打擊有關地點商舖的涉嫌違規行為,嚴格執行租約條款; (b) 改善管理公司的巡查機制,加強監察各個商舖的營運; (c) 改善管理公司的記錄系統,確保管理公司會及早對違規的商戶採取行動; (d) 改善處理商戶裝修申請的程序,適當加入批准的附帶條件,避免有租戶藉裝修工程規避監管;以及(e) 檢討有關地點的租約條款 包括租金水平及各項限制條款等 ,減少濫用舖位的誘因。

當局的回應

653. 房屋署接納申訴專員的建議 a)至 d)。就建議 a)及 d)項,為加強對商戶的監管,房屋署除於二零一五年四月一日再次提醒前線職員必須嚴格執行相關指引外,房屋署同時已修訂商戶申請進行改裝/增建工程的申請書,當中加入了一項由商戶提供預計完工日期。

654. 就建議 b)及 c)項,房屋署於二零一五年七月十六日向管理公司發出指引,指示管理公司主任級或以上職員,需每月就商舖使用情況作實地視察,在視察後作出記錄及評核,包括記錄發現的違規事項及跟進工作之進度,有關告經管理公司物業經理確認後呈交房屋署,以便作出適時跟進。

655. 房屋署不接納申訴專員的建議 e)。現時房屋署轄下所有商業單位均以市值租金出租,每一商舖承租人均與香港房屋委員會簽訂租約。在租約內清楚列明商舖經營行業、租金、租約期及雙方的權利和須遵守的條款,以保障雙方的利益,並作為屋邨管理職員執行商舖管理的依據,避免商舖出現不開舖營業,未經批准而改變行業用途等情況,房屋署亦會因應管理上的需要修訂租約條款。

656. 房屋署於二零一五年四月十日給公署函件中,重申現時房屋署轄下所有商業單位均以市值租金出租,會繼續按現行機制,因應管理上的需要修訂租約條款。公署於二零一五年四月十六日的覆函中,沒有表示異議。